Что лучше – высокий доход или выигрыш от роста стоимости недвижимости?

На английском этот бесконечно обсуждаемый инвесторами вопрос звучит как Capital gain or Cash flow? Что покупать убыточный дом или доходную квартиру?

В ситуации быстро растущих цен на недвижимость ответ на этот вопрос кажется очевидным. И все же я думаю, что в разных обстоятельствах правильными будут разные подходы.

Представим ситуацию: Квартира в городе

Семья из двух взрослых, без детей, оба работают и у обоих высокие зарплаты. Семейный доход до налогов 250–300 тысяч долларов. Достаточно распространённая ситуация сейчас, в ситуации значительной инфляции, для работников в сфере информационных технологий. Кредит за основное жилье почти или полностью выплачен. До пенсии еще лет 25-30. Если приобрести инвестицию, которая приносит высокий доход, но не растет в цене, например квартиру в городе, то произойдет следующее:

Доход от аренды будет добавляться к основному доходу от зарплаты. При уровне дохода 180 тысяч, ставка налога около 30%. Значит треть доход уйдет на налоги. Оставшиеся 60% от аренды уходят на выплату кредита, сборов и т.п. В кармане остается 3-5 тысяч ежегодно, что при таком уровне дохода растворяется незаметно. Стоимость квартиры не растет и даже часто падает, через 15-20 лет квартира будет продана по той же цене, что она была куплена. Хорошая вещь в том, что через 20 лет кредит будет выплачен и вся сумма от продажи в размере 350 тысяч может быть радостно истрачена.

Почему квартира? Да потому, что это наиболее часто встречающийся тип инвестиции, который я вижу у людей в такой ситуации.

Второй пример: Старый дом недалеко от центра

Та же ситуация, тот же уровень дохода, в качестве инвестиции выбран худший дом на самой хорошей улице, в районе возле престижной школы и государственной больницы. Доход от аренды существенно ниже, а выплаты по кредиты выше. Из кармана приходится докладывать 3-4 тысячи, опять же при таком уровне дохода это малозаметно. Проходит 15-20 лет, кредит выплачен, стоимость дома удвоилась или утроилась.

 Споров на тему будут или не будут расти цены на недвижимость я избегаю, свои мысли на этот счет я написала: Бум на рынке недвижимости Австралии. Почему в Австралии такое дорогое жилье?

Покупка инвестиции для семьи с детьми

Вышеизложенные примеры хороши для тех, у кого денег куры не клюют. А что делать тем, кто должен придерживаться бюджета и оплачивать школы, садики и прочее?

Пример: Семья из четырех человек, доход 120 тысяч на семью, плюс кредит на квартиру. Кредит частично выплачен и хочется инвестировать, но и как-то боязно. Находят дом, далеко от центра , на значительном участке земли и dual living. То есть из одного дома сделали как бы две квартиры, полузаконно, и обе квартиры сдаются. Дом покупается и моментально сдается. Так как там два жильца, то доход от аренды высокий. При этом стоимость земли растет. Поэтому, хотя стоимость растет не так быстро как в примере 2, зато и не падает как примере 1. В тоже самое время инвестиция не только себя выплачивает, но и зарабатывает деньги.

Вариации этого подхода– покупка duplex, покупка большого участка с домом и постройка granny flat, перестройка дома в две квартиры. Все эти варианты сейчас очень популярны. Районные советы неустанно думают, как наложить свои лапы и получить свою долю. Несомненно, что-нибудь они придумают и этот подход перестанет быть выгодным через несколько лет. Пока же поиск в https://www.domain.com.au/ или realestate.com по ключевым словам dual living дает результаты. Искать duplex проще всего выставляя большое количество спален – как минимум 5. И конечно, по ключевому слову duplex.

Покупка инвестиции для молодого инвестора

Представим молодого человека, который еще не успел обзавестись семьей, но уже успел получить профессию и зарабатывает 60-70 тысяч в год. Он думает купить ли мне что-то для себя или нет? Ему могут дать кредит, но небольшой. Вопрос в том, покупать для себя или покупать инвестицию? Если купить инвестицию, вроде как потеряешь потом льготы на покупку первого жилья ( см Как в Австралии помогают купить первый дом.) Я только что участвовала в подборе инвестиции для молодой девушки. Нашли вот что: квартира в городе dual key. То есть это одна квартира, только она поделена на односпальную квартиру и маленькую студию. И то и другое можно легко сдать студентам или через Airbnb. Стоимость квартиры 330 тысяч, доход от аренды 690 долларов в неделю. Квартира быстро сама себя выплачивает. Можно жить в одной части и сдавать другую или сдавать обе части. Доход настолько высокий, что делает потерю first home buyer grant несущественным. Кроме того, в QLD это грант не дают для покупки вторичного жилья. Таких квартир немало, искать их нужно задавая поиск – две ванны, две спальни. Вот пример одной из таки квартир: dual key Кроме того, можно просто купить квартиру с двумя ванными и сдавать двум студентам.

На тему инвестиций в недвижимость я писала неоднократно:

Как выбрать кредит для покупки дома

Выгодно ли перефинансирование кредита за дом?

Помощь в покупке первого жилья и superannuation

Покупка недвижимости в Австралии для нерезидентов: налоги и сборы

Как выплатить кредит за дом или машину быстрее

Инвестиции в недвижимость и налоги в Австралии ( частые вопросы)

Сдача дома в аренду

Процесс покупки жилья в Австралии

Поиск австралийской недвижимости в Интернете. Основные термины.

Что такое Negative Gearing

Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина.  С удовольствием помогу вам вернуть налоги Как я возвращаю налоги. 

Как мне написать: elena.telegina@taxationworks.com.au

Дополнительная информация:

Я много писала о переезде и жизни в Австралии. Ответы на множество вопросов есть в рубриках:

• Переезд в Австралию
• Работа в Австралии
• Бизнес в Австралии
• Как купить дом
• Жизнь и Быт в Австралии
• Налоги в Австралии
• Что посмотреть и куда поехать

Вы можете подписаться на мой канал в Telegram, чтобы получать уведомления о выходе новой статьи. Австралия Моими Глазами

(1097)