Как выплатить кредит за дом или машину быстрее

У большинства жителей Австралии есть кредиты: на покупку дома, на покупку машины и иногда кредит на покупку инвестиционной недвижимости. Принципы выплаты кредита одинаковы и мне бы хотелось написать о своих открытиях в этом плане. Я надеюсь, что эти идеи помогут вам понять, как выплатить кредит быстрее.

Перефинансирование кредита.

По роду профессии я все время составляю расписание выплаты кредита для того, чтобы рассчитать выплаченные проценты и уменьшить налоги.

Вот типичнейшая табличка для расчета выплаченных процентов, кредит на машину:

Какие выводы можно сделать из такой таблички?

Выплаты по кредиту равномерные — $751.43 в месяц, при этом сумма процентов за кредит – все время меняется. Она максимальная при начале кредита и минимальная в последний год кредита. Соответственно выплата собственно кредита меньше в начале и больше в конце срока кредита.

При таком раскладе, если выйти из кредита  через 2.5 года — то есть на половине срока кредита — то долг за машину не составит 23 тысячи ( половину суммы кредита) , он составит 31 тысячу , что удобно для банка.

Знать эти правила игры банков мне кажется важным и перефинансировать кредит в таких условиях не выгодно, потому что при каждом перефинансировании — происходит перенастройка кредита и снова заемщик первые годы платит в основном проценты по кредиту, а сам кредит при этом не сокращается.

В случае с перефинансированием кредита на машину это означает постоянное увеличение суммы кредита.

В случае перефинансирования кредита на дом – это означает добавление еще нескольких лет к сроку выплаты кредита. Обычный срок договора кредита – 30 лет. Если перефинансировать кредит через 5 лет после его начала – а причиной может быть желание получить более низкий процент по кредиту- срок кредита снова будет 30 лет, а не 25. И опять в первые годы будут максимальные выплаты процента за кредит, а не собственно кредита.

Поэтому чем больше выплачено, тем менее выгодно перефинансировать кредит, даже, если процент по новому кредиту будет ниже.

Ставка процента на кредит для машины

Второй вывод, который можно сделать из этой таблицы – то, что процент на кредит для машины намного выше, чем указан в договоре. Это может проверить любой, имеющий договор кредита.

В договоре указан 6.7% за кредит. Сумма финансирования $46,887. Total interest paid –$10,301.60. Разделив общую сумму процентов за кредит $10,301.6 на сумму финансирования $46,887, то мы получаем 21.97% , а вовсе не 6.7%.

Из-за этого самым выгодным финансированием покупки машины обычно является кредит на дом. Так как это дает самую низкую ставку процента за кредит. Если этот кредит на дом имеет redraw facility –возможность снимать выплаченный кредит – то намного выгоднее вытащить деньги из кредита на дом и заплатить за машину, чем получать отдельный кредит на машину. Как правило, брокер вам скажет, что это невыгодно с точки зрения налога, раз машина используется для работы. Рассчитывая налоги с 2005 года, я думаю, что брокер не совсем точно знает, что он говорит.

Стоимость получения кредита редко бывает менее 500 долларов. Примерно такая же и стоимость раннего выхода из кредита. Плюс ставка кредита на машину в два раза больше, чем проценты по кредиту на дом. Налоговый офис вернет только 20%-30% процентов от всех этих дополнительных расходов, да и то в случае, если машина на 100% процентов используется для работы. В реальной жизни только 10-15% от этих дополнительных расходов можно получить обратно в виде возврата налога.

 Balloon payment

В примере с табличкой еще есть и balloon payment — $12,102. То есть эту сумма кредита, на которую начисляются проценты, но сама она не выплачивается. Подразумевается, что эта сумма будет заплачена после окончания срока кредита банку. Делается это для того, чтобы уменьшить ежемесячные выплаты по кредиту. И сумма выплаты примерно равна стоимость машины через пять лет. То есть выплатив кредит за машину через пять лет, продав машину за 12 тысяч, и отдав 12 тысяч банку — ничего в итоге не останется – ни машины, ни кредита.

В реальности сумма никогда не выплачивается. Машина продается, покупается новая и balloon payment переходит в новый кредит, увеличивая его на 12 тысяч. Если в новом кредите тоже существует balloon payment, а он как правило существует, то сумма кредита увеличивается с каждой покупкой машины. Я вижу это постоянно, рассчитывая проценты для таких кредитов.

Это удобно для постоянной смены машины. С точки зрения финансовой – это постоянное увеличение долга и расходов на цели, которые не приносят никаких доходов. Такой подход отодвигает возможность получить кредит на покупку дома и уже тем более на покупку инвестиций.

Interest only loan

Получение кредита, по которому выплачиваются только проценты, и не платится собственно тело кредита (principle) невероятно распространено и активно продвигается банками и брокерами, потому что это очень выгодно для них.

Так же, как и в случае с balloon payment – выбор такого кредита снижает выгодность инвестиций и замедляет наступление финансовой свободы.

Банки утверждают, что при покупке инвестиции (или машины, которая используется для работы) выгодно платить только проценты по кредиту, а сам кредит не выплачивать, так как только проценты по кредиту включаются в расходы, а не вся сумма выплаты.

Поэтому мол, вам выгоднее сначала выплатить долг за свой собственный дом, а уж потом взяться за выплату всех остальных долгов. Это потому, что выплата процентов за свой дом нельзя использовать для уменьшения налога, поэтому чем быстрее вы его выплатите, тем лучше для вас. А расходы на инвестиционный кредит пока что будете полностью списывать, не отвлекаясь на выплату самого кредита.

Эта превосходная теория работала бы, если то, что мы экономим на выплате инвестиционного кредита, мы тратили на погашение личного кредита. Этого никогда не происходит, потому что эти деньги рассматриваются как свободные и тратятся на приятные и замечательные вещи. В человеческой природе тратить ровно столько, сколько зарабатываешь, и даже больше.

И методика – сначала выплатим личный долг – отбрасывает interest only loan на инвестиции на много лет назад.

Раз мы тратим все, что возможно, единственный способ удержать деньги — дисциплинированные удержания. Это задачу и выполняет инвестиции в недвижимость.

Мне кажется, намного лучше выплачивать сразу кредит, не отвлекаясь на теории о налогах. Некоторое уменьшение свободных денег после покупки инвестиции в первый год чувствуется как не комфортное. Далее это ощущение стирается и кредит выплачивается.

Частота выплаты кредита

Еще одна мелочь, важная для сокращения кредита — частота выплат. Так как проценты за кредит начисляются ежедневно на баланс кредита — поэтому чем чаще выплата — тем меньше баланс. Сумма выплат не меняется, за то с каждой выплатой уменьшается тело кредита и это, в свою очередь, уменьшает общую сумму процента за кредит. Поэтому еженедельные выплаты по кредиту выгоднее, чем ежемесячные. Я где-то видела расчёт того, что такая простая вещь, как переход на еженедельные выплаты помогает сократить срок выплаты кредита за дом на полтора – два года.

Табличку для расчёта выплат по кредиту можно скачать на этом сайте: http://www.excely.com/template/loan-calculator.shtml

Итоги

Подводя итог всему вышесказанному, я думаю, что выбор опции кредита principle plus interest with weekly repayments, отсутствие  balloon repayment в конце срока кредита и очень осторожный подход к перефинансированию – помогает выплатить кредит быстрее и сэкономить значительные суммы на процентах по кредиту.

 

И как без этого: вышеизложенная информация общего характера и не описывает все возможные варианты. Инвестиционные решения рекомендуется принимать исходя из специфики финансовой ситуации, которая будет для каждого своя.

Дополнительная информация:

Я написала много о переезде и жизни в Австралии. Ответы на множество вопросов есть в рубриках:

Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги. Как я это делаю: Как я возвращаю налоги. Как мне написать:elena.telegina@taxationworks.com.au

Статья прочитана:

(472)

Check Also

styleuneed / 123RF Фото со стока

Почему в Австралии такое дорогое жилье?

Свежая редакция 12/08/2017 Это вопрос меня очень беспокоил в момент переезда.  Почему так дорого стоит …

2 комментария

  1. С кредитом на дом согласен. Дешевле выдернуть деньги с дома на покупку чего либо.
    А с рефинансированием что то мутновато.
    Если платить такую же сумму как и за прежний кредит, то должно быть выгоднее с меньшим процентом. Или я что то не так понял?

  2. При перефинансировании возникает несколько банковских сборов — и с одного банка ( за открытие кредита) и с другого банка ( за закрытие кредита), срок кредита тоже увеличивается. Если вы взяли кредит 12 лет назад и перефинансируете — новый срок не будет 18 лет, а будет 30 лет или 25 лет, в зависимости от банка.
    За эти годы процент кредита может меняться, ведь рекламный процент не обязан остаться на прежнем уровне в в течении такого длительного срока. И самое главное — скорость выплаты кредита резко снижается. В первые два года после рефинансирования выплачивается намного больше процентов по кредиту, чем в последующие годы. Наверное есть ситуации, когда перефинансирование выгодно, но нужно внимательно считать, прежде чем подписывать документы. Ставка налога ниже на пол процента не даст никакой выгоды от перехода на другой кредит. Я могу ошибаться, но из моих расчетов это так.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Subscribe without commenting