Интересные статьи:

Продажа недвижимости в Австралии нерезидентом и налоги

Это статья актуальна для людей, которые планируют уехать из Австралии или уже находятся за пределами Австралии и владеют недвижимостью в Австралии.

В последние два года ( момент написания Май 2019) правительство Австралии ввело несколько дополнительных налогов и правил, связных с продажей недвижимости нерезидентами.

Возможных сценариев и правил столько, что никак невозможно описать их коротко. Эта статья указывает только на основные пункты. Для каждого случая желательно получить консультацию и разбираться отдельно.

Кто такие нерезиденты?

Понятие налогового нерезидента в Австралии не зависит полностью от того, сколько дней человек прожил в стране в течении года.  Целые тома написаны на тему определения резиденства для налогов. Наиболее частые примеры изменения статуса резидентсва описаны здесь: Work out your residency status на сайте налогового офиса.

Вполне возможно быть гражданином Австралии и нерезидентом. Самый распространённый пример – гражданин Австралии получает контракт на Ближнем Востоке или в Новой Зеландии. Уезжает работать туда на 2-3 года. С момента отъезда он считается не резидентом для налоговых целей. И если он продает недвижимость в Австралии в момент своего отсутствия – налоговые последствия могут быть самыми неприятными.

Отмена льгот для нерезидентов при продаже своего дома.

Обычно при продаже своего личного жилья никаких налогов не платится. Есть исключения. Например, когда часть дома использовалась для работы или бизнеса. В этом случае часть расходов на дом использовалось для уменьшения налога. Поэтому при продаже в такой ситуации может возникнуть налог.

В большинстве же случаев при продаже личного жилья никаких налогов не платится.

Более подробно здесь Your main residence

Очень значительное изменение в этом плане произошло совсем недавно. И при продаже недвижимости (имеется в виду дата подписания контракта продажи) нерезидентом после 30 июня 2019 нет льгот на продажу личного жилья.

Для недвижимости, купленной после 09 мая 2017 нет скидок на продажу жилья начиная именно 09 мая 2017 года.

Есть слабая надежда, что это правительство отменит эти меры. На дату написания правительство все еще решало этот вопрос. На сайте налогового офиса эти меры описаны как вступающие в силу с первого июля 2019 года. Foreign residents and main residence exemption

Шесть лет освобождения от налога при продаже личного жилья

Вот пример ситуации, с которой я часто встречаюсь. Гражданин долго и счастливо жил в Австралии в своем доме. Дом значительно вырос в цене. Человек получил работу за рубежом и уехал работать. Контракт на 3 года с возможностью продления. Все время отсутствия его дом сдавался в аренду. После 5 лет отсутствия он решил продать свой дом. В большинстве таких случаев Capital gain tax при продаже дома не возникал. Потому, что применялось правило об освобождении от налога на продажу свое жилья в течение шести лет после выезда. Более подробно здесь: Treating a dwelling as your main residence after you move out

Начиная с 01 июля 2019 мы не сможем пользоваться этим исключение от налога для тех, кто уехал из Австралии работать. И для тех, кто купил свой дом после 09 мая 2017.

При продаже инвестиционной недвижимости – отмена льгот в налогообложении

При продаже инвестиционной недвижимости появляется налог на выигрыш в цене. Capital gain tax Selling your Rental Property. Налоговый резиденты Австралии имеют возможность уменьшить этот налог с помощью скидки 50%. Для нерезидентов отменили эту скидку еще 8 мая 2012 года.  CGT discount for foreign resident individuals. Процент налога для нерезидентов 32.5%. При полном отсутствии скидки на выигрыш в цене продажа бывает крайне невыгодна из-за значительных налогов. К счастью, есть некоторые возможности пересчета и уменьшения налога. Поэтому исключительно рекомендуется обратится за консультацией к налоговому бухгалтеру до момента продажи, чтобы заранее понимать возможные сценарии уплаты налога.

Удержание налога в момент продажи недвижимости

С 1 июля 2018 года правительство Австралии ввело дополнительные меры для сбора налога с нерезидентов при продаже недвижимости.

 В прошлом, нерезиденты Австралии, особенно те, кто не планировал более возвращается в Австралию, после продажи недвижимости в Австралии попросту не подавали налоговые декларации и не платили налоги.

Теперь, если стоимость рыночная стоимость недвижимости более $750,000 и происходит продажа ее нерезидентом Австралии- удерживается налог 12.5% от суммы продажи в момент продажи.

То есть продавец недополучает 12.5% в момент продажи, потому что эту сумму перечисляют напрямую в налоговый офис Австралии.

Налоговый офис называет это Foreign resident capital gains withholding payments

Это не окончательный налог. В случае, если выигрыша в цене не было и дом продан на такую же или даже меньшую сумму, чем сумма продажи, налога быть не должно. Поэтому эти предварительные удержания можно вернуть. Как это сделать? Для этого нужно подать налоговую декларацию.

Налоговый номер

Для подачи налоговой декларации необходимо иметь налоговый номер. Иногда возникают ситуации, когда имея недвижимость в Австралии, человек, постоянно живущий за рубежем не имеет налогового номера.

В случае продажи недвижимости, особенно, если при стоимости недвижимости более $750,000 важно получить такой номер. Для того, чтобы по возможности вернуть полностью или частично 12.5% удержаний в момент продажи.

На сайте налогового офиса есть инструкция для получения налогового номера для людей, живущих за пределами Австралии:

People living outside Australia – TFN application

Получение номера может занять около двух месяцев, включая время для пересылки документов. Поэтому разумно запланировать получение такого номера заранее.

Еще раз повторюсь, что тему, затронутые в этой статье – определение резиденства для налоговых целей, capital gain tax это обширные области законодательства и совершенно невозможно осветить их в одной статье. Статья только для общей информации. Когда дело касается покупки и продажи недвижимости рекомендую получать консультацию ДО момента продажи.

Дополнительная информация:

Я написала много о переезде и жизни в Австралии. Ответы на множество вопросов есть в рубриках:

Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги Как я возвращаю налоги.   Я помогаю с выбором и покупкой инвестиционной недвижимости. Как я это делаю: Помощь в покупке недвижимости

Как мне написать: elena.telegina@taxationworks.com.au

Подпишитесь на новые статьи. При выходе новой статьи на ваш адрес придет уведомление.

Статья прочитана:

(219)

Посмотрите так же:

Как продать дом по максимальной цене

Стоит ли строить новую кухню, чтобы продать дом дороже? Что вообще делать, чтобы продать дом по максимальной цене в кратчайшие сроки? Ответы на часто задаваемые вопросы по продаже недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Subscribe without commenting