Интересные статьи:

Помощь в покупке недвижимости

Купить дом в Австралии совсем несложно. При наличии денег, конечно. Θ

Процесс покупки дома или квартиры я описала в статье Процесс покупки жилья в Австралии.

Выбор жилья это достаточно интересный процесс, и большинство людей получают от него удовольствие.

Зачем же я предлагаю помощь в покупке недвижимости?

Потому, что я знаю, что такая помощь нужна людям, которые планируют купить или находятся в процессе покупки инвестиционной недвижимости.

Выбрать дом для себя достаточно просто. Подумал о том, где нравится жить, сколько комнат в доме, нужны ли дополнительные удобства в виде бассейна, большого гаража и прочее. Потом подсчитал свой бюджет, урезал пожелания наполовину и купил, что-то, что ближе всего к мечте в рамках бюджета.

Принимать решения, когда пришло время инвестировать, совсем не так просто.

Стоимость ошибки при покупке инвестиционной недвижимости очень велика. Дом не сдашь обратно в магазин, и даже не продашь на следующей день после покупки. Продать можно, только в этом случае придется смирится с потерей в десяток тысяч долларов.

По роду деятельности мне часто приходится готовить налоговые отчеты для инвесторов. И я вижу, что некоторые люди вкладывают деньги необыкновенно удачно. Бывают и такие инвестиции, когда через полгода после покупки инвестор начинает понимать, сколько денег он теряют на своей инвестиции и мечтает избавится нее.

Часто встречается переоценка аренды, переоценка скорости сдачи в аренду, недооценка расходов: в первую очередь body corporate fees , стоимость ремонта и управления недвижимостью. А чаще всего покупка происходит так -в своем собственном районе покупка чего-то, на что хватает средств и без расчетов и особых размышлений .

Знание налоговых законов очень помогает в деле выбора успешной инвестиции. Исследование рынка и самое главное, знание что именно следует искать, имеет решающее значение в том, будет покупка успешной инвестицией или потерей денег.

Я предлагаю помощь по поиску и покупке инвестиционной недвижимости в штате QLD.

Преимущества получения услуг по подбору недвижимости.

  • Кроме очевидного удобства общения на русском языке, есть и еще существенное преимущество: личный опыт инвестиций и многолетняя работа по подсчету прибылей и убытков от инвестиционной недвижимости в качестве налогового бухгалтера.
  • Снижение стоимости покупки. Вполне возможно в процессе переговоров, и мне это удавалась не раз, снизить цену покупки на 5% и даже 10%.

Я работаю с  командой:

  • Работаю налоговым бухгалтером с 2007 года. На постоянной основе рассчитываю прибыли и убытков для инвестиционной недвижимости своих клиентов. Постоянно обращаю внимание на успешные инвестиции, и разбираюсь что же сделало их такими успешными. Так вырабатываются критерии поиска успешной инвестиции.
  • При необходимости получаю помощь от агента недвижимости с десятилетним стажем в продажах недвижимости.  Это удобно для проведения переговоров.
  • Работаю с независимым оценщиком недвижимости ( valuer) Так кто кроме среднерыночной методики оценки недвижимости используются и другие.

Что входит в стоимость услуг:

Шаг первый: Установка первоначальных критериев

Это часовая консультация. Мы обсуждаем ваши цели: что для вас важно – рост стоимости недвижимости и выигрыш в момент продажи или получение прибыли с первого дня.  (cash flow VS capital gain)

Финансирование покупки – тип кредита, соотношение сбережений к кредиту. От этого очень зависит прибыльность инвестиции.

Визовые вопросы в случае инвестиции нерезидентами. Обсуждение ограничений на покупку недвижимости нерезидентами.

Возможный тип недвижимости (квартира, дом), возможные районы, типы домов и квартир. Тип недвижимости и особенно район влияет очень значительно на успех инвестиции.

Структура покупки – на одно имя, или бизнес структура. От того, как куплена недвижимость – на чье имя очень часто зависит сумма налогов в момент продажи.

Стоимость первоначальной часовой консультации 120 долларов.

Это хороший первый шаг в направлении создания портфеля инвестиций.

Мы формируем понимание о доступном финансировании и визовых ограничениях.

Шаг второй: сужение круга поиска.

Формулируются критерии поиска:

  • бюджет.
  • тип недвижимости
  • районы покупки
  • стоимость дополнительных сборов (пошлина, регистрация и т.д)

Мы даем рекомендации и рассказываем о возможных достоинствах и недостатках каждого из вариантов по формату покупки.

Рекомендации районов с потенциалом роста на основе обзора:

  • исторических данных роста в районе
  • соотношение спроса и предложения в районе
  • рост населения
  • vacancy rates for rental properties
  • демография района
  • инфраструктура района (школы и больницы). Тип школ и рейтинг школ очень влияет на рост стоимости недвижимости в районе.

Рекомендации подтверждаются статистикой и отчетами.

Далее мы начинаем поиск недвижимости и отправку информации о недвижимости, которая соответствует вашим критериям.

Цель этого этапа – выбрать два- три варианта, которые вам подходят.

Мы проводим личную инспекцию тех вариантов, что вы выбрали и присылаем вам отчет об инспекциях. В стоимость этого этапа входит три инспекции, можно организовать больше за дополнительную плату.

Вы выбираете наиболее предпочтительном вариант, и мы присылаем вам по этому варианту:

  • valuation (оценка стоимости) со сравнительными продажами сходной недвижимости в этом же районе ( в радиусе пяти километров) в последние 6 месяцев;
  • оценку аренды, которую можно получить, сдавая эту квартиру так же со сравнительными данными по схожей недвижимости.
  • оценка обычных для такого типа недвижимости расходов (interest, rates, property manager fee, etc)
  • проверка зоны на наводнения.
  • Проверка на изменения зоны

Стоимость этого этапа входит в 2.3% комиссии от стоимости недвижимости. Поиск начинается сразу после заключения договора и получения предоплаты 1950 долларов. Договор заключается на 6 месяцев.

Шаг третий – переговоры по цене, условиям и оформление договора покупки недвижимости

Мы начинаем переговоры о цене и условиях и сроках покупки недвижимости. На этом этапе знание как вести переговоры и понимание рыночной ситуации может сэкономить десятки тысяч долларов на покупке недвижимости. Снижение цены на 5% в процессе переговоров было достигнуто неоднократно. При стоимости недвижимости в 700 тысяч долларов экономия составит 35,000 долларов.

Обсуждение условий покупки так же существенно, как и обсуждение цены. Иногда достижение определенных условий может быть даже более важно, чем цена. Это характерно для уникальных домов. Примером может быть – условие продажи своего дома для покупки желаемого.

Мы подробно знакомим вас со всеми пунктами договора покупки недвижимости. Объясняем все возможные условия и варианты.

В этом процессе есть несколько этапов и проверок, которые мы контролируем:

  • Проверка состояния недвижимости -building and pest inspections. Необыкновенно важный пункт, так как может выявить скрытые дефекты недвижимости.
  • Юридические проверки, conveyancing (tile search, council rates search, caveats, third party claims, development search, zoning search, body corporate search) Никак нельзя недооценить этот этап проверки. Покупки недвижимости в зоне наводнений, или в зоне, которая может стать индустриальной может сделать покупку очень невыгодной.

Мы даем вам рекомендации на основе этих отчетов. (стоимость самих проверок не входит в стоимость наших услуг) — оплачивается напрямую инспекторам и юристу,

Мы предлагаем на выбор несколько юридических компаний и инспекторов по проверке. Вы также можете найти их самостоятельно.

Сопровождаем вас по всем шагам покупки недвижимости.

Если результаты проверок вас удовлетворили, недвижимость вас устраивает, — вы даете подтверждение юристу о том, что вы покупаете и контракт становится безусловным (unconditional). На этом этапе вы оплачиваете мне остаток моей комиссии.

Обычно через 2 недели после этого — недвижимость юридически становится вашей, и вы получаете ключи. Далее возможна помощь со сдачей недвижимости в аренду.

Много бесплатной информации по процессу покупки недвижимости, инвестициям в недвижимость выложено на сайте: Австралия моими глазами.

Например:

Инвестиции в недвижимость и налоги в Австралии ( частые вопросы)

Сдача дома в аренду

Почему в Австралии такое дорогое жилье?

Покупка недвижимости в Австралии нерезидентами.

Процесс покупки жилья в Австралии

property-search

Информации много и потеряться в таком обилии информации легко. Что искать и где искать – два главных вопроса при покупке инвестиционной недвижимости.

Чтобы снизить риски, повысить шансы успеха, упростить себе процесс поиска и начать инвестиции напишите мне и мы начнем работать над подбором вам недвижимости.

Мой email : elena.telegina@taxationworks.com.au

Елена Телегина

Certified Practicing Accountant

Дополнительная информация:

Я написала много о переезде и жизни в Австралии. Ответы на множество вопросов есть в рубриках:

Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги Как я возвращаю налоги.   Я помогаю с выбором и покупкой инвестиционной недвижимости. Как я это делаю: Помощь в покупке недвижимости

Как мне написать: elena.telegina@taxationworks.com.au

Подпишитесь на новые статьи. При выходе новой статьи на ваш адрес придет уведомление.

Статья прочитана:

(1979)

Посмотрите так же:

Как продать дом по максимальной цене

Стоит ли строить новую кухню, чтобы продать дом дороже? Что вообще делать, чтобы продать дом по максимальной цене в кратчайшие сроки? Ответы на часто задаваемые вопросы по продаже недвижимости.

8 комментариев

  1. Здравствуйте Елена,

    У меня к Вам вопрос:

    Я хочу купить недвижимость в Австралии, оставаясь гражданином России , гражданство я тоже пока не планирую менять.
    смогу ли я оплачивать ежегодные налоги на недвижимость со счета в российском банке или мне необходимо открыть для этого счёт в банке Австралии.

    И какие Нормы права Австралии, регулируют способ оплаты налогов налогоплательщиком- иностранным гражданином, имеющим недвижимое имущество в стране.

  2. Вы можете купить недвижимость в Австралии, не будучи резидентом.
    Чтобы платить налоги на прибыль с дохода ( от сдачи в аренду недвижимости) вам необязательно иметь Австралийский счет.

    Зато, чтобы получать доход от этой аренды — такой счет нужен.

    Обычно сдачей в аренду квартир или домов занимаются агенства по управлению недвижимостью. И доход они перечисляют раз или два раза в месяц на ваш счет. Стоимость перечисления денег за рубеж будет слишком велика — намного выше стоимости содержания счета. Обычная стоимость содержания счета — 10 долларов в месяц.

    Есть и менее дорогие и даже бесплатные счета —

    https://www.choice.com.au/money/banking/savings-options/articles/top-fee-free-bank-accounts

    https://mozo.com.au/bank-accounts

    Что касается норм права — , регулирующие владение недвижимостью — то они многочисленны, и в за некоторым исключением — те же самые, что и для резидентов.

    Более подробно я писала об этом здесь:

    Покупка недвижимости в Австралии нерезидентами.

  3. Добрый день! подскажите какие налоги будет платить резидент и нерезидент от аренды (месячная арена 30.000 $ AU) Если у меня будет виза инвестора то буду ли я являться налоговым резидентом?

  4. Elena ( Автор)

    В случае , если вы будете резидентом — то вы будете платить налог по шкале описанной здесь:

    Как мы платим налоги в Австралии

    Если вы будете нерезидентом

    то будете платить 32,5% на чистую прибыль

    Определить будете ли вы резидентом или нет — можно будет исходя из обстоятельств вашего пребывания в Австралии

    Резидент я или не резидент?

    Резидент Австралии для налоговых целей – это совсем не то же самое, что резидент для иммиграционных целей. Можно быть не резидентом для целей иммиграции, но при этом быть налоговым резидентом. Так, например, происходит, если человек получает рабочую или студенческую визу.

    Как узнать – кто я, налоговый резидент или нет?

    Один из простых способов — заглянуть на страничку налоговой, где есть интерактивная анкета, после заполнения которой, вы узнаете, кем вас считает налоговая. Determination of residency;

    Очень приближенно: – налоговым резидентом является человек, который приехал сюда, имея разрешение на работу, с намерением работать и оставаться здесь долго; или/и у которого здесь дом и семья, или/и который провел ( или намеревается провести в Австралии) не менее полугода. Более подробно определение резиденства смотрите — Residency — four tests, Типичные примеры резидента и не резидента.

    Разные налоги для резидентов и не резидентов.

    Почему так важно сначала выяснить вопрос резиденства? Потому, что от этого зависит – на какой доход, и по какой ставке нужно будет платить налоги.

    Я писала о том, как платят налоги резиденты Австралии для налоговых целей: Как мы платим налоги в Австралии. Это прогрессивная ставка налога, в соответствии с которой налог плавно увеличивается с нуля на 18000 дохода в год и достигает 32% процентов с дохода в 180,000 долларов в год.

    Для нерезидентов картина другая, они платят тоже по скользящей шкале, но шкала начинается с 32.5%.

  5. Добрый вечер Елена. Есть идея купить дом в пригороде Брисбена, новостройку. Пугает наличие налога для нерезидентов при покупке.
    1. Подскажите, пожалуйста , есть ли способ стать резидентом ( временная виза или что то другое), и избежать оплаты этого налога.
    2. Может ли покупатель получить mortgage.
    3. Может ли покупатель участвовать в программе first home buyers.

  6. Мне известен один способ получения статуса резидента — получение визы, которая позволяет жить и работать в Австралии и после получения этой визы — переезд в Австралию с целью длительного проживания.
    Здесь больше информации, кого налоговый офис считает резидентом:
    Work out your residency status for tax purposes

    Как получить такую визу — вам сможет подсказать лицензированные иммиграционный агент. Как найти такого агента я написала здесь:
    Иммиграция в Австралию: с чего начать.

    Есть небольшие шансы получить кредит под покупку недвижимости. Шансы эти очень зависят от вашего подтвержденного дохода за рубежом.

    First home home buyer grant рассчитан только на граждан или обладателей постоянной визы ( permanent residency visa) в Австралии. На обладатель временных виз он не распространяется.

  7. Елена, здравствуйте.

    Если вас не затруднит, не могли бы сориентировать в вопросе налога на дарение квартиры в Австралии?

    Кто его платит — Даритель или Одаряемый?

    Имеется ли льгота для близких родственников и какая ?

    Заранее благодарю.

  8. Если вы планируете подарить свое жилье друзьям или родственникам, то они на получение подарка никаких налогов не платят.

    Вы же не платите никаких налогов только в том случае, если вы дарите свое личное жилье, в котором проживаете.

    Если вы решили подарить жилье инвестиционное — то действуют обычные правила расчета capital gain tax, как если бы вы просто продали инвестиционное жилье.
    https://www.ato.gov.au/general/capital-gains-tax/

    Для расчета налога в этом случае используется рыночная стоимость жилья на момент продажи.

    https://www.ato.gov.au/general/capital-gains-tax/your-home-and-other-real-estate/sale-of-property-and-other-cgt-events/transferring-real-estate-to-family-or-friends/

    Рыночную оценку можно получить у лицензионного оценщика.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Subscribe without commenting