Продажа недвижимости в Австралии нерезидентом и налоги

Обновление 24/12/2019

Это статья актуальна для людей, которые планируют уехать из Австралии или уже находятся за пределами Австралии и владеют недвижимостью в Австралии.

В последние два года (момент редактирования декабрь 2019) правительство Австралии ввело несколько дополнительных налогов и правил, связных с продажей недвижимости нерезидентами.

Возможных сценариев и правил столько, что никак невозможно описать их коротко. Эта статья указывает только на основные пункты. Для каждого случая желательно получить консультацию и разбираться отдельно.

Кто такие нерезиденты?

Расчет налога зависит от того, был ли собственник квартиры налоговым резидентом Австралии на момент продажи.

Получение визы постоянного резидента или даже гражданства не означает статус налогового резидента. Проживание в Австралии более чем 183 дня в году также не означает статус налогового резидента. С точки зрения налога имеется огромное различие между налогообложением налогового резидента и не налогового резидента. Поэтому я очень советую, прежде чем читать дальше, просмотреть Work out your tax residency

Почему так важно сначала выяснить вопрос налогового статуса? Потому, что от этого зависит – на какой доход, и по какой ставке нужно будет платить налоги. А это может означать различие в несколько десятков тысяч долларов в подоходном налоге.

Вполне возможно быть гражданином Австралии и нерезидентом. Самый распространённый пример – гражданин Австралии получает контракт на Ближнем Востоке или в Новой Зеландии. Уезжает работать туда на 2-3 года. С момента отъезда он считается нерезидентом для налоговых целей. И если он продает недвижимость в Австралии в момент своего отсутствия – налоговые последствия могут быть самыми неприятными.

Отмена льгот для нерезидентов при продаже личного жилья.

Обычно при продаже своего личного жилья в Австралии никаких налогов не платится. Более подробно здесь Your main residence

Очень значительное изменение в этом плане произошло в декабре 2019 года.

Если личное жилье было куплено после 09 мая 2017 и продано после отъезда из Австралии, возникает налог на продажу жилья.

Если жилье было куплено в Австралии до 9 мая 2017 и продано до 30 июня 2020 нерезидентном Австралии, то по прежнему можно использовать main residence exemption и не платить налог на продажу недвижимости.

Для личного жилья, проданного нерезидентами после 30 июня 2020 года нет налоговых льгот. Исключение может быть предоставлено для людей, которые продали жилье по неизбежным причинам: болезнь, развод, смерть.

Информация о новом законе на сайте налогового офиса Австралии:

Capital gains tax changes for foreign investors

Foreign residents and main residence exemption

Вот пример ситуации, с которой я часто встречаюсь. Гражданин долго и счастливо жил в Австралии в своем доме. Стоимость дома значительно выросла за эти годы. Человек получил работу за рубежом и уехал работать. Контракт на 3 года с возможностью продления. Все время отсутствия его дом сдавался в аренду. После 5 лет отсутствия он решил продать свой дом. В большинстве таких случаев Capital gain tax при продаже дома не возникал. Потому, что применялось правило об освобождении от налога на продажу свое жилья в течение шести лет после выезда. Более подробно здесь: Treating a dwelling as your main residence after you move out

В случае, если владелец недвижимости продаст свое жилье в Австралии после 30 июня 2020 и все еще проживая за рубежом, ему придется заплатить налог на продажу.

Формула расчета налога.

Пример 1

Житель Австралии купил жилье в 2010 году на свое имя. Владелец дома получил предложение о работе в США в 2018 году и переехал в США с семьей в марте 2018 года. С момента переезда он перестал быть налоговым резидентом Австралии. В 2020 году решил купить жилье в США и продать жилье в Австралии. Подписал договор о продаже дома 15 августа 2020 года. В договоре покупки дома указана стоимость $440,000. В договоре продажи дома указана стоимость $550,000. Прирост стоимости $110,000.  По ставкам налога для нерезидентов налог на доход $110,000 составляет $36,650. Налог можно рассчитать здесь: Tax calculator.

Пример 2

При тех же самых обстоятельствах в случае, если дом был куплен на два имени (супругов) доход каждого составляет $55,000. Налог для каждого из супругов $17,875. Общая сумма налога на семью $35,750. Налог можно рассчитать здесь: Tax calculator.

При продаже инвестиционной недвижимости –налоги

При продаже инвестиционной недвижимости рассчитывается налог на выигрыш в цене. Capital gain tax Selling your Rental Property. Налоговый резиденты Австралии имеют возможность уменьшить этот налог с помощью скидки 50%. Для нерезидентов отменили эту скидку еще 8 мая 2012 года.  CGT discount for foreign resident individuals. Процент налога для нерезидентов 32.5%. При полном отсутствии скидки на выигрыш в цене продажа недвижимости бывает крайне невыгодна из-за значительных налогов. К счастью, есть некоторые возможности пересчета и уменьшения налога. Поэтому исключительно рекомендуется обратится за консультацией к налоговому бухгалтеру до момента продажи, чтобы заранее понимать возможные сценарии уплаты налога.

Удержание налога в момент продажи недвижимости

С 1 июля 2018 года правительство Австралии ввело дополнительные меры для сбора налога с нерезидентов при продаже недвижимости.

 В прошлом, нерезиденты Австралии, особенно те, кто не планировал более возвращается в Австралию, после продажи недвижимости в Австралии попросту не подавали налоговые декларации и не платили налоги.

Теперь, если стоимость рыночная стоимость недвижимости более $750,000 и происходит продажа ее нерезидентом Австралии- удерживается налог 12.5% от суммы продажи в момент продажи.

То есть продавец недополучает 12.5% в момент продажи, потому что эту сумму перечисляют напрямую в налоговый офис Австралии.

Налоговый офис называет это Foreign resident capital gains withholding payments

Это не окончательный налог. В случае, если выигрыша в цене не было и дом продан на такую же или даже меньшую сумму, чем сумма продажи, налога быть не должно. Поэтому эти предварительные удержания можно вернуть. Как это сделать? Для этого нужно подать налоговую декларацию.

Налоговый номер

Для подачи налоговой декларации необходимо иметь налоговый номер. Иногда возникают ситуации, когда имея недвижимость в Австралии, человек, постоянно живущий за рубежем не имеет налогового номера.

В случае продажи недвижимости, особенно, если при стоимости недвижимости более $750,000 важно получить такой номер. Для того, чтобы по возможности вернуть полностью или частично 12.5% удержаний в момент продажи.

На сайте налогового офиса есть инструкция для получения налогового номера для людей, живущих за пределами Австралии:

People living outside Australia – TFN application

Получение номера может занять около двух месяцев, включая время для пересылки документов. Поэтому разумно запланировать получение такого номера заранее.

Ситуация с налогами и сборами достаточно сложная, законодательство новое. Я написала обзорную статью, которая не охватывает всех возможных обстоятельств. Если ваши обстоятельства отличаются от стандартных, я советую вам получить платную консультацию. Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги Как я возвращаю налоги.   Я помогаю с выбором и покупкой инвестиционной недвижимости. Как я это делаю: Помощь в покупке недвижимости

Как мне написать: elena.telegina@taxationworks.com.au

Дополнительная информация:

Я много писала о переезде и жизни в Австралии. Ответы на множество вопросов есть в рубриках:

• Переезд в Австралию
• Как купить дом
• Работа в Австралии
• Бизнес в Австралии
• Жизнь и Быт в Австралии
• Налоги в Австралии
• Что посмотреть и куда поехать

Подпишитесь на новые статьи. При выходе новой статьи на ваш адрес придет уведомление.

 

Статья прочитана:

(1205)