Процесс покупки жилья в Австралии

Статья написана моим мужем, он очень любит недвижимость и имеет лицензию на ее продажу. При первой покупке дома возникает много вопросов, как собственно проходит покупка. Он постарался ответить на эти вопросы. В Австралии эти покупки проходят очень просто и легко, и такое ощущение, что главные участники сделки — это банки, юристы и агенты недвижимости. Потому, что это они проделывают все бумажную работу. У покупателя простая задача- найти жилье, договорится о цене покупки и поставить свою закорючку на контракте. У нас даже есть знакомый, который купил себе дом, находясь в другой стране. Нашел в интернете, сбросил по электронной почте распоряжения банку, юристу и агенту — они все сделали. Это действительно просто.

Покупка Дома в Австралии

Я люблю недвижимость и уверен, что я такой не один. Кто-то хочет просто красиво и уютно жить, кто-то мечтает заработать на инвестициях или спекуляциях жильем, но все так или иначе интересуются недвижимостью и всем, что с ней связано.

Жизнь меняется быстро и все больше  покупок происходит по интернету. Многим даже магазины уже не нужны. Однако при всем развитии интернета и современных технологий, жить то людям все-таки где-то надо. Дома и квартиры стоят немало,  для многих являются самой дорогой покупкой в жизни и связаны с эмоциональной привязанностью к месту или дому.

Я хочу поделиться тем, что знаю о жилье в Брисбене, Австралии на основании моего опыта работы в недвижимости, и надеюсь, что это поможет кому-то сделать свой выбор и принять решения.

Купить дом в Австралии просто и относительно безопасно. Поиск недвижимости как правило начинается с просмотра основного сайта по недвижимости в Австралии – www.realestate.com.au . Там могут встретиться незнакомые термины. Основная терминология здесь —    Поиск недвижимости в интернете. Основные термины.

Финансирование покупки

Самое сложное в процессе покупки дома– поиск денег. Если деньги есть, все просто. Если денег нет – есть смысл сходить в банк и поговорить. Банки любят давать кредиты под жилье.  Спрашивают о доходах за последние два года, размере сбережений, количестве других долгов и т.д. Когда утрясается вопрос с кредитом, становиться ясно, за сколько можно купить дом. В идеале, желательно получить предварительное одобрение банка, в котором будет обозначена максимальная сумма кредита.

Поиск дома

Лучше всего начать с выбора района, где бы вам хотелось жить. (Если спросите меня, то лучше всего жить у моря). Поездите на выходных с семьей, посмотрите на разные районы, поговорите со знакомыми. При этом учтите, что каждый будет хвалить район, в котором он живет. От работы, естественно,  должно быть недалеко. В общем, определитесь с районом и соответственно с тем, что в этом районе можно себе позволить в пределах вашего бюджета.

Когда мы искали себе дом, то составили список того, чего бы нам хотелось в нашем будущем доме иметь. Например: мы хотели  жить близко от моря и пляжа, иметь дом  с тремя спальнями, местом для офиса, участком, где можно сажать цветы (я предложил посадить так же и картошку, но жена отказалась) и так далее.

Определившись – начинайте смотреть дома или квартиры на продажу (самый популярный сайт www.realestate.com.au. Есть еще сайты- например: www.domain.com.au).

Дома можно посмотреть по субботам, когда некоторые из домов на продажу открыты для просмотра “Open For Inspection”. На вебсайте обязательно будет указано время, во сколько дом будет открыт. Обычно дом открыт на полчаса, не дольше. А можно просто позвонить агенту и договориться о частном просмотре в удобное для вас время.

Если вы хотите посмотреть дом, который сдан в аренду, то в соответствии с законом, чтобы проинспектировать такой дом, арендаторов нужно уведомить за 24 часа до инспекции. Если вы покупаете такой дом для себя и планируете там жить, то нужно помнить, что арендаторы имею право оставаться там до окончания срока их договора аренды.

Цена, которая указана в рекламе часто является ориентировочной (а точнее пожеланием продавца) и вполне возможно поторговаться. Иногда цена указана как Offers Over $299,000. Это означает, что владельцы готовы рассмотреть предложения свыше данной цены. Обычно они ожидают предложение примерно  5-10% выше.

Контракт о покупке.

Как только вы нашли дом или квартиру, в которой вам хотелось бы жить, агент попросит вас сделать предложение в письменном виде. Пугаться этого не стоит, а стоит сделать такое предложение, если, конечно, вы уверены в том, что дом вам подходит.

В настоящий момент контракт на покупку дома в штате Квинсланд состоит из четырех документом: Form PAMD 30C, Contract For Sale, Form PAMD 27C, Statement To Buyer. Все эти формы предоставляются и заполняются агентом, но вы можете их заполнить и сами.

Form PAMD 30C – это документ который разъясняет вам ваши права и обязанности как покупателя. Он немного шокирует неподготовленных покупателей, потому что на первой странице огромными буквами написано – “ОСТОРОЖНО, ничего не подписывайте, пока не поговорите с юристом и не сделаете оценку дома”.

На самом деле, ничем ужасным подписание договора не грозит, кроме, естественно, покупки дома. Можно, конечно, сходить и к юристу. Некоторые мои знакомые так и делали. Юрист с удовольствием поговорил с ними и за 300 долларов рассказал им, что они собираются купить дом. И что подписание договора означает, что они намерены купить дом. Не то, что это была такая уж большая новость для них, чтобы платить за нее 300 долларов.

Contract For Sale

Подписание этого контракта -это в общем-то, и есть предложение, которое становиться договором о покупке дома при подписании обоими сторонами, и является обязательным к исполнению.

Form PAMD 27C – это декларация от агента о том, что и сколько он заработал на сделке. Хорошая новость в том, что комиссия агента обычно оплачивается продавцом, если только агент не действует по поручению покупателя (Buyer’s Agent).

Statement to Buyer  – это подтверждение того, что все это было покупателю разжевано, и он со всем согласен, и все уяснил.

Все эти документы подготовлены REIQ (Real Estate Institute of Queensland ) –ассоциация агенств недвижимости в Квинсленде и утверждены Queensland Law Society.

Предложение, которое сделал покупатель, продавец может:

• принять – в этом случае договор на продажу вступает в силу,
• отвергнуть – в этом случае покупатель может сделать новое предложение на этот дом или любой другой дом, или
• продавец может сделать встречное предложение, которое покупатель может принять или отвергнуть и т.д., и так до тех пор, пока обе стороны не достигнут договоренности.

Условия договора покупки недвижимости

Договор вступает в силу только тогда, когда все стороны подписали все условия и все изменения.

В соответствие с законом штата Квинсланд, покупатель имеет 5 дней с момента подписания договора обеими сторонами (даты договора), в течение которых он может передумать и разорвать контракт без каких-либо санкций – Cooling Off Period.

Обычно в договоре указываются как минимум два условия, при  исполнении которых договор становится действительным.

Первое условие – это то, что банк одобрит покупку и выдаст кредит покупателю. (Subject to Finance). В договоре указывается количество дней на получение одобрения банка – как правило 14 дней.

Второе условие-это то, что покупатель организует проверку качества дома –на наличие термитов и структурной целостности. Такая проверка- Building and Pest Inspection –стоит примерно 300-500 дол. В договоре указывается срок для проведения инспекции (7-14 дней). Делать инспекцию не обязательно, конечно. Но, наверное, желательно.

Идея в том, что течение указанного срока покупатель должен получить кредит и провести инспекцию. В случае если кредит получен и результаты инспекции удовлетворительны – договор вступает в силу, становиться безусловным. (Unconditional).

Если инспекция показала наличие проблем – то покупатель имеет право потребовать от продавца устранить данные проблемы за его счет, либо получить скидку с оговоренной цены, или отказаться от завершения сделки.

Sunset Close

Sunset close – это такое условие договора, по которому продавец имеет право разорвать договор, до наступления Unconditional, если он получит более выгодное предложение. Например: Предложение на покупку дома сделано с условием, что покупатель сначала должен продать свой собственный дом для совершения сделки. Продавец понимает, что это может затянуться надолго, и включает в договор Sunset Close. Через какое-то время, другой покупатель предлагает купить дом и при этом у него уже есть подтвержденный кредит. Продавец может решить расторгнуть предыдущий договор на основании Sunset Close и продать дом второму покупателю.

Депозит.

Есть два вида депозита и многие часто путают эти виды. Первый депозит – это тот, который банк требует для выдачи кредита. Банк может потребовать 5% или 10% депозит от стоимости дома. Иногда банк предоставляет кредит и без депозита, то есть финансирует 100%, но это зависит от индивидуальной ситуации каждого покупателя.

Второй вид депозита – это Holding Deposit. Этот депозит платит покупатель при подписании договора. Депозит служит подтверждением серьезных намерений покупателя. Как только депозит получен агентством, дом снимается с продажи. Этот депозит может быть сколько угодно, например 1000 долларов или меньше, или больше. Нужно иметь в виду, что если покупатель передумал покупать, без основательных причин, то депозит может быть удержан продавцом. Поэтому спешить с депозитом не стоит. Уж точно не стоит делать депозит до того момента, пока контракт не подписан продавцом дома.

Мы заплатили депозит дней через 20 после подписания договора. Как то так вышло, что агент забыл про депозит. А мы тоже не навязывались. А потом, вдруг, они обнаружили, что депозита нет и всполошились, стали нам звонить – срочно, срочно заплатите. Ну ладно, мы заплатили. Кстати, мы тогда думали, что нужно заплатить 10% от суммы покупки и заплатили. Оказывается, это было не так. Можно было и 1000 долларами обойтись.

Собственно покупка дома.

Когда мы покупали свой дом много лет назад, было непонятно, почему покупка занимает так много времени. От момента подписания контракта обеими сторонами до собственно передачи ключей от дома может пройти от месяца до нескольких месяцев. Обычно минимальный срок – это 30 дней. Зачем так долго, было тогда не очень ясно.

Конечно, выполнение всех условий занимает время. Пока банк даст одобрение, а у них там бюрократия будь здоров. Пока пройдет проверка строителями. В общем, никто никуда не торопится.

После выполнения всех условий договора наступает Settlement — обмен деньгами и документами. Он происходит обычно без участия продавца и покупателя, и проводиться юристами и банком.

Юристы для покупки дома

При покупке дома обычно люди находят себе юристов в помощь. Это не обязательно должны быть юристы со многими степенями и дорогими офисами, а это такая специальная разновидность юристов, которые занимаются сделками недвижимости. Такие юристы называются Conveyancing Solicitors и они берут примерно 500-800 долларов за свои услуги. Найти их можно с помощью google. Мы так и нашли при покупке дома. Собственно мы даже с ними не встречались. Все переговоры были по телефону и электронной почте.

Вот несколько австралийских проверенных компаний:
Conveyancing Services, Property Conveyancing | Slater and Gordon
Top Gun Conveyancing

Русскоговорящих юристов можно найти здесь:
http://www.rodina.com.au/au-listing/legal

Settlement 

Документ о подтверждении права владения домом называется Title. Этот документ находится у банка до полной выплаты кредита в случае, если банк дает покупателю деньги в кредит.

Мы очень серьезно относились к тому, чтобы получить одобрение банка и  чтобы Settlement прошло во время. Впоследствии, мне приходилось встречаться со случаями, когда Settlement неоднократно переносилось покупателями и вообще отменялось.

После всех переживаний, перечислений денег и ожидания  Settlement, — переход собственности, — для нас прошел необыкновенно прозаично. Мы заехали в агентство, и они отдали нам два маленьких ключа. Живите и радуйтесь на здоровье!

Хочу добавить, что у моего мужа есть лицензия на продажу недвижимости в Квинсленде и если вы хотите продать свой дом или квартиру -или вас есть вопросы или пожелания – напишите, он будет рад вам  помочь.

Если вам нужен агент для покупки дома, что лучше всего обратиться к агентам, которые называются buyer’s agents. Вот здесь например:

National Property Buyers

Нужно иметь в ввиду, что стоимость их услуг будет от 8 тысяч долларов. Как правило 95%; населения Австралии справляется с покупкой дома без помощи агента. ( по контрасту 95% продают дом с помощью агента).

Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги. Как я это делаю: Как я возвращаю налоги.

Как мне написать: elena.telegina@taxationworks.com.au .

(20382)