Инвестиции в недвижимость и налоги в Австралии ( частые вопросы)

Обновление 07/03/2018 

Не вдаваясь сильно в тему зачем вообще инвестировать в недвижимость, поделюсь парой мыслей:

• Люди имеет тенденцию тратить всегда чуть больше, чем зарабатывают (по крайней мере в Австралии).
• Высокая зарплата не означает накоплений и свободных денег, а просто траты другого масштаба. Это я заметила составляя налоговые отчеты.  У одних зарплата менее 30 тысячи в год, у других более 250 тысяч в год. Лишних денег нет ни у тех, ни у других. Как говориться: у кого суп жидковат, а у кого жемчуг мелковат.
• Деньги утекают как вода.
• Стабильность – иллюзорна. Сегодня есть высокая зарплата, завтра нет.
• Правительство замечательно научилось создавать деньги из воздуха. Деньги дешевеют на глазах. Статистика говорит, что инфляции нет, но кто же ей верит.

Правильно подобранная инвестиция может помочь побороть вышеперечисленные трудности.

Банки любят людей, которые платят много налогов. И выдают им кредиты. Налоговая система мотивирует покупки недвижимости, частично возмещая убытки, если они есть. Стоимость недвижимости растет. Поэтому инвестиции в недвижимость популярны в Австралии. Дома и квартиры покупаются и сдаются в аренду.

Ниже я перечислила вопросы, на которые я часто отвечаю:

• Какие расходы нужно учитывать при планировании покупки?
• Какие расходы на дом уменьшают налоги?
• Как лучше покупать дом/ квартиру – на одно или два имени?
• Стоит ли покупать недвижимость на траст или компанию?
• Какой налог я заплачу, если продам инвестиционный дом?
• Что лучше – дом или квартира с точки зрения налогов?
• Что лучше – новое или вторичное жилье?
• Что такое бумажные списания и как они выгодны?
• Что произойдёт с моей инвестицией, если я уеду из Австралии?
• Если я куплю себе новый дом, а свой дом сдам в аренду, как это отразиться на налогах?
• Если я сам живу в этом доме – могу ли я уменьшить свои налоги за счет расходов на дом?
• Кто может помочь с подбором недвижимости?
• На что лучше ориентироваться при покупке – на рост цены недвижимости или на доход от аренды?
• Нужно ли выплатить долг за свой дом перед тем, как купить инвестицию?
• Есть ли какое-то правило быстрого нахождения выгодной недвижимости?

Какие расходы нужно учитывать при планировании покупки?

При покупке не стоит забывать, что цена, означенная на ценнике при покупке дома – не окончательная.

Сверху той суммы, которую вы заплатите продавцу есть еще несколько значительных затрат:

1. Государственная пошлина: Stamp duty (например на покупку недвижимости стоимостью $350,000 в штате QLD stamp duty $11,723). Калькулятор для расчета stamp duty: http://www.realestate.com.au/blog/stamp-duty-calculator/
2. Сборы банка за выдачу кредита: Bank fees establishment loan (0-$1,500)
3. Дополнительный сбор банка на страховку, если депозит недостаточно высок: Mortgage insurance (если кредит более 80% от стоимости покупки примерно 3,33% ).
4. Стоимость оформления – вознаграждение юриста. Solicitor’s fee ($1,200-$1,800)

Эти расходы не влияют на налоги в год покупки и не включаются в расходы (кроме частично mortgage insurance);

Однако они включаются в расходы в момент продажи недвижимости, при расчёте налога на прибыль от продажи.

Какие расходы на дом уменьшают налоги?

Очень подробно на тему, какие расходы на дом уменьшают налоги я написала здесь:

Сдача дома в аренду

Основные расходы следующие:

•  Проценты по кредиту выплаченные банку (Interest on loans+ bank fee)
• Амортизация постройки (Depreciation and Capital Works allowance) Правила в этом плане изменились после 01/07/2017. Возможность вклчать бумажные списания сокращена для вторичного жилья.
• Выплата коммунальных платежей в квартирном комплексе (Body corporate fees)
• Вознаграждение агенту за управление, сдачу квартиры в аренду, рекламу с целью найти жильца;
• Коммунальные сборы городского совета (Council rates), плюс плата за канализацию и воду.

Как лучше покупать дом/ квартиру – на одно или два имени?

Ответ зависит от того, какой доход у каждого из членов семьи.

Обычно, если жена не работает, то выгоднее покупать на имя мужа. Это при планах держать недвижимость до пенсионного возраста.

Однако, обстоятельства и планы меняются.

Если недвижимость продается до пенсионного возраста – при этом значительно возрастая в цене- с точки зрения налогов удобнее, если недвижимость куплена на два имени.

Сосчитать точно, какой из этих вариантов выгоднее – трудно, так как слишком много переменных: когда недвижимость будет продана, насколько возрастет в цене, убыток или доход она будет приносить все эти годы.

Из моего опыта, если оба супруга работают – лучше покупать на два имени.

Стоит ли покупать недвижимость на траст или компанию?

Совершенно точно можно сказать, что не стоит покупать недвижимость на имя компании. Причина: компания не имеет скидки 50% на capital gain; Это означает, что при продаже дома с выигрышем в цене компания заплатит больше налогов.

Покупать на имя траста может быть выгодно в том случае, если есть доход от бизнеса и этот бизнес ведется в формате траста или хотя бы компании.

Траст не имеет возможности распределять убытки, поэтому, если единственный вид дохода – это зарплата- то траст не очень удачная структура для убыточной инвестиции.

Если недвижимость приносит доход – траст может быть удобной структурой.

Обычно свой собственный дом — в котором в живете, лучше покупать на личное имя, так как в этом случае нет вообще никаких налогов при продаже этого дома. Это исключение возможно только для одного дома в любой отдельно взятый отрезок времени.

Какой налог я заплачу, если продам инвестиционный дом?

При продаже дома появляется доход на прибыль (capital gain tax).

Нет одинакового для всех процента этого налога.

Рассчитывается он (упрощенно) как сумма полученная от продажи минус сумма, потраченная на покупку.

Если дом был куплен более года назад – полученный результат делиться на два. Итог прибавляется к доходу за год.

Например, зарплата за год составила 120,000. Дом был куплен на два имени за 400,000 (включая stamp duty и все другие сборы) и продан за 450,000 (чистая сумма после комиссии агента). То есть выигрыш: $450,000-$400,000-расходы (stamp duty+ solisitor= $18,000) = $32,000. Так как дом был продан спустя 5 лет после покупки – то выигрыш уменьшается вдвое *50%= $16,000. Так как куплен на два имени, каждому из владельцев в доход добавляется половина, то есть $8,000. Таким образом доход владельца с зарплатой становиться $128,000. И ему придётся доплатить налог на эти $8,000 по своей налоговой ставке (29.5%). Если жена не работает, то на свою часть она налога не заплатит. ( так как доход ее менее 18 тысяч за год даже с учетом capital gain tax).

 

Что лучше – дом или квартира с точки зрения налогов?

С точки зрения налогов не столько важно – дом это или квартира, сколько приносит ли этот дом/ квартира убыток или прибыль.

 

Что лучше – новое или вторичное жилье?

С точки зрения налогов обычно выгоднее новое жилье, или, вернее, вторичное, но недавно построенное жилье. Обычно люди, которые инвестируют в недвижимость имеют значительный доход и очень мало времени. Новое жилье дает им возможность максимально использовать бумажные списания. Новое жилье не оттягивает время на поддержание и ремонт.

Чем выше доход, тем выгоднее покупать новое жилье.

Однако, если доход не слишком высокий и есть время и умение ремонтировать дома – в этом случае покупка старого дома может быть выгодной.

 

Что такое бумажные списания и как они выгодны?

Это возможность включить в расходы 2.5% (иногда 4%) от стоимости строительства (не суммы покупки) недвижимости. Чем новее дом /квартира тем выше эти списания.

Это распространяется только на дома (квартиры, построенные после 19/07/1985).

Довольно часто ежегодные списания составляют более 10 тысяч долларов. Двадцать и более тысяч тоже не редкость. Суть в том, что, хотя эти суммы уменьшают налоги, они не вытащены из кармана. Поэтому они и называются бумажными. На бумаге недвижимость приносит убыток, на деле – прибыль.

Более подробно я написала об этом здесь: Сдача дома в аренду

Что произойдёт с моей инвестицией, если я уеду из Австралии?

Уехав из Австралии вы станете нерезидентов для налоговых целей. Нерезиденты платят другой налог на доход. Налог для нерезидентов начинается от 32.5%. Поэтому если недвижимость приносить доход – налог на этот доход платиться по ставке нерезидентов.

Если дохода нет — например для покупки недвижимости используется кредит, и недвижимость (по крайней мере в первые годы и на бумаге) приносит убыток. Этот убыток накапливается. При возвращении в Австралию или продаже дома этот накопленный убыток поможет уменьшить налоги.

Отчитываться нужно ежегодно (подавать tax return).

При продаже недвижимости нерезиденты не имеют скидки в 50% на доход от продажи (no capital gain discount).

Если я куплю себе новый дом, а свой дом сдам в аренду, как это отразиться на налогах?

Это можно сделать и никак не отразиться на налогах только в том случае, если кредит за дом совершенно не выплачен.

Чем более выплачен кредит за дом, тем менее выгодно (с точки зрения налога) сдавать этот дом в аренду переезжая в новый.

Особенность законодательства в Австралии такова, что включать в расходы можно только процент на тот кредит, который был изначально получен на покупку дома.

Самый распространённый пример: купили новый дом с кредитом 500 тысяч, свой старый дом, полностью выплаченный сдали в аренду и в конце года у бухгалтера узнали, что проценты за новый кредит включить в расходы нельзя и что так как дом в аренде приносит доход, то придется доплачивать налоги.

Если я сам живу в этом доме – могу ли я уменьшить свои налоги за счет расходов на дом?

Нет, расходы на личное жилье никак не уменьшают налоги.

С хорошей стороны: и при продаже личного жилья никаких налогов не возникает.

Кто может помочь с подбором недвижимости?

С точки зрения налогов картину прибыльности и убыточности может прояснить бухгалтер.

Здесь ссылка на калькулятор, который очень удобно позволяют посчитать – убыток или прибыль принесет инвестиция –

http://www.investmentpropertycalculator.com.au/free-investment-property-calculator.html

Подобрать собственно дом помогают агенты, которые называются buyers agents; Вот несколько ссылок на сайты таких агентов:

http://www.homesearchsolutions.com.au/services—fees/
http://www.propertypursuit.com.au/develop/
http://www.propertyzest.com.au/buyers—agentprocess/
http://www.allenrealestate.com.au/services/
http://yourpropertyhound.com.au/brisbane_schools/
http://www.realestate.com.au/blog/what—is—a—buyers—agent/

https://au.linkedin.com/title/buyers—agent/brisbane

Стоимость их услуг начинается от 10 тысяч долларов.

Всю домашнюю работу можно сделать и самостоятельно. Мне кажется, что грамотный подбор инвестиции требует много времени. Много часов перед компьютером это точно.

Есть мнение, что можно обратиться к обычному агенту недвижимости и он поможет.

Я согласна с тем, что он поможет, но — кому? Чаще всего себе и своим продавцам домов, с которыми у него контракт и которые оплачивают его работу.

Есть ли какое-то правило быстрого нахождения выгодной недвижимости?

Вопрос такой:  можно ли сократить время выбора недвижимости используя магическую формулу. Например, такою: – недельная аренда за дом/ квартиру должна равняться стоимости дома, умноженную на сто тысяч.  То есть если можно сдать за 500 долларов в неделю, то платить не более 500 тысяч.

По моему мнению это слишком упрощенный вариант.

Еще раз ссылка на таблицу по расчёту прибылей и убытков от аренды:

http://www.investmentpropertycalculator.com.au/free-investment-property-calculator.html

Не стоит полагаться на упрощенные расчёты, когда речь идет о сотнях тысяч долларов.

Например, вы сравниваете две квартиры, в одной body corporate 16 тысяч в год, а в другой 10 тысяч. Аренда и стоимость одинаковая. В этом случае упрощенная формула вас подведет.

В ваших интересах просчитать убытки/доходы более внимательно.

Нужно ли выплатить долг за свой дом перед тем, как купить инвестицию?

Мне кажется, что это не обязательно. Особенно, если инвестиция зарабатывает деньги и помогает выплачивать долг за дом.

Чем больше желание вложить деньги в дом, который будет приносить гигантский убыток – тем важнее сначала выплатить долг за свой собственный дом.

На что лучше ориентироваться при покупке – на рост цены недвижимости или на доход от аренды?

Если у вас есть доступ к чтению будущего- то, определённо, на рост цены.

Если такой возможности нет, то лучше предположить, что правительство будет себя вести как обычно, деньги дешеветь и стоимость домов расти.

Другой вариант: обратиться к людям, которые просчитывают рост цен в различных районах, ссылки на некоторых из них я написала выше, стоимость их услуг от 10 тысяч долларов.

Если все это не привлекает – то потратить время на поиск недвижимости, которая будет приносить убыток на бумаге и прибыль в карман.

Как абсолютный минимум:

• Перед покупкой недвижимости желательно проверить историю продаж ( сумму последних сделок) не только именно этой недвижимости, но и соседней с ней. – теперь эта информация публикуется бесплатно на сайте
• http://house.ksou.cn/ ( прекрасный поиск)
• http://www.onthehouse.com.au/  ( очень удобный сайт)  и на сайте http://www.realestate.com.au/property.
• Проверить аренду в похожих квартирах/домах в этих районах на этом же сайте — http://www.realestate.com.au/rent.
• Заложить данные стоимости/кредита/аренды в таблицу –http://www.investmentpropertycalculator.com.au/free-investment-property-calculator.html
• И почитать обзоры рынка.

Вот например, хороший обзор, который пишется каждый месяц для жилой, коммерческой, офисной недвижимости для всей Австралии:

Herron Todd White http://www.htw.com.au/Downloads.aspx

Их этого обзора очень наглядная схема – какие перспективы, по их мнению, у недвижимости в разных регионах Австралии:

И как без этого: вышеизложенная информация общего характера и не описывает все возможные варианты. Инвестиционные решения рекомендуется принимать исходя из специфики финансовой ситуации, которая будет для каждого своя.

Дополнительная информация:

Я написала много о переезде и жизни в Австралии. Ответы на множество вопросов есть в рубриках:

• Переезд в Австралию
• Как купить дом
• Работа в Австралии
• Бизнес в Австралии
• Жизнь и Быт в Австралии
• Налоги в Австралии
• Что посмотреть и куда поехать

Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги. Как я это делаю: Как я возвращаю налоги. Как мне написать:elena.telegina@taxationworks.com.au

Статья прочитана:

(5024)