Платить ли на налог на продажу квартиры в России?

Обновление 24/12/2019

Статья полностью обновлена 24 декабря 2019 года в связи с полным изменением налоговых правил при продаже недвижимости за рубежом.

Часто бывает, что, переезжая в Австралию, новый иммигрант оставляет за собой в России квартиру или несколько квартир. Ниже о том, как рассчитывается налог при продаже квартиры/квартир за рубежом.

С 12 декабря 2019 существенно изменились правила уплаты налога на продажу зарубежной собственности.

До 12 декабря 2019 большинство людей, продавших свое личное жилье, которое осталось в России не должны были платить налог на эту продажу. Происходило это потому, что в Австралии есть налоговая льгота на продажу своего личного жилья. Более подробно на сайте налогового офиса Австралии: Your main residence.

9 мая 2017 года в парламент внесли проект закона, на основании которого налоговая льгота перестала распространятся на личное жилье, если на момент продажи продавец не был налоговым резидентом Австралии. Это проект закона вызвал массу протестов и был принят только 12 декабря 2019 года. В момент принятия закона было оговорено, что это новый закон имеет обратную силу для продажи недвижимости, которая была куплена после 9 мая 2017 года.

Наиболее важное изменение для иммигрантов: на жилье, купленное за рубежом, не распространяются налоговые льготы, независимо от того, когда куплено жилье. If you weren’t an Australian resident for tax purposes while living in your property, you are unlikely to satisfy the requirements for the CGT main residence exemption. Ссылка на сайт налогового офиса Your main residence. Выражение “unlikely to satisfy” предполагает, что все же есть вероятность использовать льготу. Более подробно это выражение нигде не объяснено. Наиболее вероятно, что при продаже зарубежной собственности придется платить налог.

Расчет налога зависит от налогового статуса

Расчет налога зависит от того, был ли собственник квартиры налоговым резидентом Австралии на момент продажи.

Получение визы постоянного резидента или даже гражданства не означает статус налогового резидента. Проживание в Австралии более чем 183 дня в году также не означает статус налогового резидента. С точки зрения налога имеется огромное различие между налогообложением налогового резидента и не налогового резидента. Поэтому я очень советую, прежде чем читать дальше, просмотреть Work out your tax residency

Почему так важно сначала выяснить вопрос налогового статуса? Потому, что от этого зависит – на какой доход, и по какой ставке нужно будет платить налоги. А это может означать различие в несколько десятков тысяч долларов в подоходном налоге.

Чтобы окончательно все запутать, есть налоговые льготы для налоговых резидентов Австралии, держателей временных виз. (например рабочей визы или студенческой визы). Даже будучи налоговым резидентом Австралии, но временным резидентом для иммиграционных целей — возможно избежать налога при продаже квартиры за рубежом. Более подробно на сайте АТО: Foreign income exemption for temporary residents.

Формула расчета налога при продаже недвижимости за рубежом.

Налог рассчитывается на увеличение стоимости квартиры с момента покупки.

Пример 1:

Житель России купил квартиру в 2016 году на свое имя. Владелец квартиры получил визу постоянного жителя в 2018 году, благополучно переехал в Австралию с семьей в марте 2018 года. С момента приезда он считается налоговым резидентом Австралии. В 2020 году решил купить жилье в Австралии и продать жилье в России. Стоимость квартиры, согласно оценке квартиры на день отъезда в Австралию два миллиона рублей. Пересчитав в австралийские доллары по курсу на момент покупки получаем $44,000. Оценку квартиры возможно получить на любую дату у лицензированного оценщика недвижимости а России. Требования налогового офиса Австралии к оценщику здесь: Market valuation for tax purposes. Контракт на продажу квартиры в июле 2020 года показывает стоимость квартиры два с половиной миллиона рублей. Пересчитав в австралийские доллары, по курсу на момент продажи получаем $55,000.  Прирост стоимости $11,000. Сумма уменьшается наполовину до $5,500 и прибавляется к доходу, который был получен в Австралии в 2020 финансовом году. Уменьшение суммы наполовину происходит только для недвижимости, которая была в собственности более года. Далее рассчитывается налог на общий доход по принципам, описанным в статье Как мы платим налоги в Австралии. Налог можно рассчитать здесь: Tax calculator.

Пример 2

При тех же самых обстоятельствах в случае, если квартира была куплена на два имени (супругов) к доходу каждого владельца прибавляется $2,750. То есть 25% от прироста стоимости. Если у кого-то из супругов в этом финансовом году не было другого дохода, то налог он/она не будет платить, так как общая сумма дохода за год менее $18,200.

Пример 3:

При тех же самых обстоятельствах в случае, если оценка квартиры на момент отъезда составила один миллион восемьсот тысяч рублей. Пересчитав стоимость квартиры в австралийский доллары по курсу на день отъезда получаем $40,000. Убыток в Убыток в $4,000 отмечается в налоговом отчете и переходит на следующий год. Никаких дополнительных налогов не возникает.

Пример 4:

Житель России купил квартиру в 2016 году на свое имя. Владелец квартиры получил временную рабочую визу Австралии в 2018 году, благополучно переехал в Австралию с семьей в марте 2018 года. С момента переезда он считается налоговым резидентом Австралии со статусом временного резидента. В 2019 году подал заявление на постоянную визу. Продал российскую квартиру до момента получения постоянной визы. В этом случае он освобождается от налога на продажу квартиры на основании того, что имел временную визу на момент продажи квартиры. Более подробно на сайте налогового офиса: Foreign income exemption for temporary residents.

Пример 5

При тех же самых обстоятельствах, что в примере 4 и в случае, если квартира продана после получения визы постоянного резидента, расчет налога при продаже квартиры сходен с примерами 1, 2 и 3.

Пример 6

Житель России купил квартиру в 2016 году на свое имя. Владелец квартиры получил визу постоянного жителя в 2018 году, переехал в Австралию с семьей в марте 2018 года. До переезда в Австралии подарил квартиру своей маме. В 2020 году его мама решила продать квартиру в России и подарить деньги сыну. На подарки в Австралии налога не платится. При условии, что вся схема была не для ухода от налога, налог в этом сценарии не платится. Более подробно на тему подарков и переводов денег я писала здесь: Перевод денег в Австралию и налоги. (часто задаваемые вопросы).

Пример 7

Житель России купил квартиру в 2016 году на свое имя. Владелец квартиры получил визу постоянного жителя в 2018 году, благополучно переехал в Австралию с семьей в марте 2018 года. В 2020 году решил подарить квартиру маме. Стоимость квартиры, согласно оценке квартиры на день отъезда в Австралию два миллиона рублей. Пересчитав в австралийские доллары по курсу на день отъезда получаем $44,000.  На момент дарения оценка квартиры составила два с половиной миллиона рублей. Пересчитав в австралийские доллары по курсу на момент дарения получаем $55,000.  Прирост стоимости $11,000. Далее расчет налога по схеме описанной в примере 1, 2 и 3..

Ситуация с налогами и сборами достаточно сложная, законодательство новое. Я написала обзорную статью, которая не охватывает всех возможных обстоятельств. Если ваши обстоятельства отличаются от стандартных, я советую вам получить платную консультацию. Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги Как я возвращаю налоги.   Я помогаю с выбором и покупкой инвестиционной недвижимости. Как я это делаю: Помощь в покупке недвижимости

Как мне написать: elena.telegina@taxationworks.com.au

Дополнительная информация:

Я много писала о переезде и жизни в Австралии. Ответы на множество вопросов есть в рубриках:

Подпишитесь на новые статьи. При выходе новой статьи на ваш адрес придет уведомление.

Loading

(10955)

Посмотрите так же:

Продажа квартиры в России резидентом Австралии и налоги

Российские законодатели преподнесли прекрасный подарок к новому году для тех, владельцев недвижимости, которые живут за рубежом. Снижение и даже полная отмена налога на продажу недвижимости.

79 комментариев

  1. Владимир

    А как быть с ситуацией, когда человек, имея PR, через 4 месяца после въезда в Австралию возвращается назад, в Россию, и там продолжает работать? Т.е., должен ли человек, уехавший из Австралии и не имеющий никакой там собственности, бизнеса и пр., приносящего доход, платить в Австралию налоги на доходы, полученные в другой стране? И, главное, если он потом снова приедет в Австралию – будет ли такой доход считаться foreign, и нужно ли будет платить за него налоги?

    Ну, и похожий вопрос: я получил визу в октябре, через полгода, в апреле, въехал в страну. Должен ли я платить налоги на доходы за те полгода, что я “отсутствовал” в Австралии?

    Вопрос возник по причине нервомотания в CentreLink. Я заполнил анкету на пособие для ребёнка – Family Tax Benifit. Недавно вызвали в CentreLink для уточнения. Попросили заполнить графу Taxable Income for 2012-2013 year суммой моего ЗАРУБЕЖНОГО дохода, полученного ДО ВЪЕЗДА. После долгих безуспешных разбирательств подошла старшая сотрудница, которую тоже было непросто убедить в том, что TAXABLE INCOME в Австралии у меня равен 0. Но справедливость таки восторжествовала. Однако 2 вещи меня напрягли: 1) для исчисления пособия они запросили мой зарубежный доход, и 2) сильно напирали (без основания) на то, что я должен отчитываться о taxable income, хотя в Австралии я не работал ни дня (к сожалению).

    По поводу исчисления пособия мне непонятно, почему их интересует зарубежный доход. Какое он имеет отношение к Австралии? Например, на Украине я получал з/п в 450 аудов, что составляет меньше 6000 в год. Но для Украины это была хорошая з/п. Очень хорошая. А здесь даже нищие получают больше, потому что на 6000 в год прожить в Ау невозможно. Особенно, если нужно снимать жильё.

    Так вот, напрягает то, что такие же люди будут принимать решение насчёт моего пособия – люди, возможно, некомпетентные либо слишком ленивые, чтобы вникать в эти тонкости. Поэтому и задаю вопрос, озвученный в начале своего сообщения: если я проведу менее полугода в Австралии и вернусь назад, должен ли я буду с российских доходов уплачивать налоги в Австралию?

  2. Владимир, наберите номер 131 202 (без кодов, если вы находитесь на территории Австралии, т.е. только эти 6 цифр!) Попросите русскоговорящего сотрудника или переводчика и задайте все эти вопросы официальному сотруднику Сентролинка!
    Т.е. это головной оффис в Канберре и ответ будет исчерпывающим.

  3. Владимир,

    То, что вы заполнили заявление на Family tax benefit достаточно ясно говорит, что вы налоговый резидент Австралии. Нерезидентам такое пособие не положено.
    В этом случае как резидент вы должны отчитываться за свой австралийский плюс зарубежный налог.

    Будете ли вы платить на зарубежный доход налог – это будет зависеть от суммы. Если сумма менее 18200, то не будете.

  4. Владимир

    Елена, спасибо за ответ. Я понимаю то, что Вы говорите. Проблема в том, что мой зарубежный доход был ещё ДО активации визы. Т.е., резидентом я стал только в апреле 2013 года, а доход попросили указать за ВЕСЬ 2012-2013 фин.год. Также и FTB мне положен только с апреля – никто почему-то не захочет платить мне FTB за период, когда у меня даже не было визы, хотя мои доходы за этот период их интересуют.

    Но главный вопрос: как быть в случае, если я уеду из Австралии на несколько лет? В этом случае FTB платиться не будет. Плюс я проведу более полугода вне страны, т.е., потеряю статус налогового резидента. Должен ли я буду платить налоги с доходов, полученных в России? И как же быть с соглашением о двойном налогообложении?

  5. Я думаю, что у них есть инструкция, которая обязывает Centrelink указать доход за последний год. Поэтому они спрашивают о доходе.

    Налоговый офис это отдельная организация, для налогового офиса ваш зарубежный доход до активации визы совершенно не интересен.

    В случае, если вы уедите из Австралии на несколько лет, вы перестанете быть налоговым резидентом Австралии. И в этом случае никаких налогов платить в Австралии не будете. Исключением будут случае, когда вы в Австралии будете продолжать получать какой-то доход.

    Самый распространенный случай- это наличие сберегательного вклада в Австралии у человека, который не является налоговым резидентом Австралии.
    В этом случае с него автоматически снимают 10% с его дохода по сберегательному вкладу и больше ни о чем он отчитываться не должен.

    Так что если вы уезжаете на несколько лет, и дохода у вас тут никакого нет – беспокоиться вам не о чем.

  6. Елена, добрый день
    Подскажите, пожалуйста, ссылка в Вашей статье на capital gains tax- там документы за 06-07 года– это актуальная информация или можно найти данные свежее. В сети искал, но заблудился в просторах сайта ATO. Почему я спрашиваю- пытаюсь понять, что дешевле- продать квартиру в РФ не являясь налоговым резидентом и отдать 30% родине или продать квартиру там же (через 6 лет) и заплатить налогов меньше (если меньше) но уже в АУ.
    Благодарен за помощь заранее, спасибо!

  7. Максим,

    Guide to CGT 2006-2007 – совершенно актульно. Более свежих нет.

    На ваш вопрос для меня очень сложно ответить, потому, что никто не знает, что с ценами на квартиры произойдет в будущем, какой у вас к тому времени будет уровень заработка ( и процент налога). И как изменятся налоги в Австралии и России в будущем. Слишком много переменных.

    Если ваш заработок ( по современным налоговым таблицам будет более 150 тысяч долларов в год ( см таблицу https://mystoryaustralia.com/2011/11/02/tax/), то возможно, что продать квартиру в России будет более выгодно, но незначительно.

  8. Спасибо!

  9. Если позволите, хотел бы задать уточняющий вопрос : когда мы продадим квартиру в России и будем подавать документы в Австралии о том, что это была
    наша единственная резиденция – нам потребуются какие-то специфические документы?
    (кроме договора купли-продажи, как я понимаю) как то, документы из российской налоговой, что мы заплатили налог с продажи в России или квитанции об оплате коммунальных услуг?

  10. В случае каких то вопросов по поводу дохода от продажи квартиры через несколько лет довольно важно иметь договор о продаже квартиры. Он собственно и подтверждает, что вы вы были владельцем квартиры и показывает дату продажи, сумму и т.д.

    Как доказать, что это был ваш дом в России: Я думаю, что самое лучшее доказательство то, что в заявлении на иммиграцию был указан этот адрес. Если этого не было – тогда письма, адресованные вам на этот адрес.

    Коммунальные счета, пожалуй, не самое хорошее доказательство. Потому что здесь коммунальные счета часто оплачивают владельцы, которые сдают свою квартиру.

  11. Елена, здравствуйте! Очень интересно было бы почитать что-то также по еще одному вопросу, который вынесен в описание статьи – “Облагается ли налогом перевод сбережений из России?” Т.е. в случае, если я перевожу из-за границы сбережения, которые были у меня до приезда в Австралию, при этом сбережения хранились не на депозите, а в банковской ячейке, подлежат ли такие сумму налогообложению в Австралии и по какому принципу? Большое спасибо!

  12. Марина,

    Если у налоговой возникают вопросы по поводу того, сбережения это или доход, то доказательством сбережений обычно является выписка из банка, которая показывает, что средства были на счету еще до того, как вы переехали в Австралию.
    В случае с банковской ячейкой – там же только квитанция за аренду ячейки. Как же вы докажите, что они там были эти деньги?

    Перевод сбережений и страны в страну налогом не облагается, а вот доход от бизнеса или процентов начисленных на сбережения- облагается налогом.

  13. Спасибо за ответ!

  14. Елена, здравствуйте! Мой сын недавно, после обучения в австралийском университете, стал резидентом Австралии. Постоянную работу еще не нашел. У него открыт счет в одном из банков Австралии. Ранее я перечислял на этот счет деньги из России на учебу, ну и так, что-бы были на всякий непредвиденный случай. Сейчас я хочу перечислить на этот же счет значительную сумму денег. Сын очень хочет найти работу, и я думаю, в ближайшее время найдет. Нужно ли ему будет платить какие либо налоги с переведенных мною денег? Большое спасибо!

  15. Андрей,

    Подарки от родственников не облагаются налогом в Австралии. При переводе денег- сделайте пометку, что это подарок.
    Налоги он будет платить только с того, что заработает.

  16. Спасибо за ответ! Уже больше года захожу на Ваш сайт. По рекомендации данной Вами на вашем сайте сын нашел первую работу в Австралии. Налогового консультанта. Где бы мы еще нашли такой отличный совет. Еще раз огромное спасибо!!!

  17. Отличный сайт, спасибо!
    А подскажите, что будет если доход от сдачи квартиры перечисляют на русскую карточку и я просто снимаю деньги в банкомате.
    И не буду указывать это как доход?
    Есть ли уголовное наказание за это или как они будут это проверять?

  18. Алексей,

    Наказание за неуплату налогов обычно административное, не уголовное. Как правило это штраф и процент на сумму неоплаченных налогов.

    Поступления в российский банк австралийским властям проверить очень сложно, думаю, что невозможно. Я не слышала о предоставлении такой информации.

    Хочу добавить, что большинство австралийцев декларируют свои доходы, даже если налоговая не имеет возможности узнать о них.

  19. А давайте рассмотрим ситуацию.
    ЗП в Австралии у меня 60000$ и с неё я официально плачу налоги, медицинскую страховку за всю семью. То есть тут все честно.
    Но дополнительно в России у меня есть бизнес, который мне приносит по 10000$ в месяц, то есть существо больше чем я получаю официально. И через год я покупаю машину или дом. Совершенно не по средствам официального дохода.
    В такой ситуации власти спросят меня откуда я взял столько денег или нет?

  20. Алексей,

    Работая налоговым бухгалтером, я помогаю своим клиентам законным образом уменьшить налоги. И я вижу практически ежедневно, что люди ответственно относятся к оплате налогов. И этот сайт создан для того, что бы помочь людям законным образом уменьшить налоги. Поэтому, мне не хотелось бы комментировать пути уклонения от налогов.
    По сути вопроса: налоговая постоянно работает с банками, отслеживает регистрацию дорогих машин для того, чтобы предотвратить уклонение от налогов.

  21. Elena, добрый день, можете ли помочь однозначно ответить на вопрос, пожалуйста. Я гражданин России, налоговый резидент Австралии, не налоговый резидент России на данный момент. Планирую в этом году продать свою квартиру в Москве ( более 3 лет в собственности). Могу ли я выбрать местом уплаты налога с дохода Австралию? И каким образом уведомить в таком случае Российскую налоговую инспекцию?

  22. Спасибо Вам заранее! Изучив НК и 7 ст , а также Соглашение между Россией и Австралией об избежании двойного налогообложения, я не получила однозначного ответа.

  23. Ирина,
    К сожалению, место уплаты налога вы выбрать не можете, так как попадаете под законы двух стран.

    Австралия не будет предъявлять претензий по налогам с продажи вашей квартиры, если эта квартира – ваше основное жилье до отъезда в Австралию.

    Что касается России – то там другое законодательство, и, насколько я знаю, не резиденты должны платить 30%. Я не специалист в вопросах Российских налогов и не знаю, как избежать уплаты этого налога в России.

  24. Елена, добрый вечер, спасибо за ответ.

    Сегодня проявила усидчивость, и вот- хочу поделиться, может пригодится Вам- я нашла сегодня два легальных варианта:) хотя мне сегодня сотрудник налоговой из России ответила что избежать 30% налога для не резидента можно только прожив 183 дня в России в данном календарном году.

    1. Зарегистрировать ИП с упрощенной системой налогообложения. Тогда только 6% платиться, вне зависимости от резидентства

    2. Либо въехать в Россию и вернуться для лечения или обучения глава 23 ст 207 НК РФ:

    Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

    Ура!! А то у меня тут муж, работа, дети.

  25. У меня возник вопрос. Если продаешь квартиру в России и ты в ней зарегистрирован, то как и кто узнает о том резиденты ты или нерезидент. Регистрационная Палата подаст сведения в налоговую о продаже жилья и все.А кто будет взымать и как эти 30 % мне непонятно.

  26. Ольга,

    Я думаю, по этому вопросы лучше всего обратиться к специалисту по налогам в России. Я знаю Австралийские налоговые законы, а из России я уехала 11 лет назад.

    Удачи

  27. С удовольствием почитал Ваш сайт, почерпнул немало полезного и интересного. Был бы рад получить ответ на свой вопрос. В ближайшее время мы собираемся приехать в Австралию на учебу. У меня есть недавно открытая компания в Гонконге, единственным акционером, директором и вообще работником являюсь я сам. По гонконгскому законодательству в таком случае налогообложению подлежит лишь полученная прибыль: зарплата директора в налогооблагаемую базу не попадает. Как обстоит дело с двойным налогообложением между Гонконгом и Австралией? Буду ли я обязан платить налоги с зарплаты, став резидентом AU, станет ли уплаченный в ГК налог на прибыль (других там нет) основанием для освобождения меня от австралийских сборов? Навскидку мне не удалось найти ничего внятного на эту тему. Если сможете дать ссылку на нормативные документы, я буду очень Вам благодарен. Заранее спасибо.

  28. Для Австралии доходы компании в Гонконге и ваши личные доходы – это разные вещи.

    Ваша компания – налоговый резидент Гонконга и подчиняется налоговым законам Гонконга.

    Ваша зарплата, и/или дивиденды, которые компания вам выплатила – это ваш личный доход. Как только вы станете налоговыми резидентом Австралии ( то есть как только приедите на учебу) – ваши личные доходы попадают под налоговые законы Австралии.

    Налог, уплаченный на прибыль компании в Гонконге не уменьшит ваш налог в Австралии. ( дивиденды от зарубежных компаний указываются как unfranked)

    Есть и хорошая новость. Ваши доходы ( и, соответственно налоги) можно уменьшить , включив расходы на получение зарплаты от зарубежной компании.

    Ссылка на то, какие расходы можно включить здесь: https://www.ato.gov.au/Individuals/Income-and-deductions/Deductions-you-can-claim/

    Моя работа обычно заключается в том, что бы грамотно включить относящиеся к делу расходы и, тем самым, уменьшить налоги.

    Удачи

  29. >Платит налог в Австралии на весь свой доход – включая доход зарубежный: от сдачи квартиры.

    По-моему вы неправы:

    Статья 6

    Доходы от недвижимого имущества

    1. Доходы от недвижимого имущества могут облагаться налогом в том Договаривающемся Государстве, в котором такое имущество расположено.

    http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_47028/
    © КонсультантПлюс, 1992-2014

  30. Спасибо за ссылку.

    Эта статья говорит о том, что между Россией и Австралией существует договор об избежании двойного налогообложения.

    Налоги могут удерживаться в России, как они и удерживаются на зарплату, например.

    Тем не менее этот доход Австралийский резидент обязан включить в свой отчет о доходах в Австралии. Любые налоги , уплаченные в России будет при этом учтены.

    Идея в том, что России налоги 13% процентов, а в Австралии прогрессивная шкала налогов до 48%. Так что если по понятиям Австралии, налоги не оплачены – их придется доплатить.

    Это и есть избежание двойного налогообложения.

    Сейчас как раз – до декабря 2014 налоговый офис дал время чистосердечно признаться в своих зарубежных доходах. Обещают простить.

    Тех, кто не признается, обещают поймать и наказать.

    Более подробная информация здесь:
    Project DO IT: Disclose offshore income today

    Scenarios

  31. Поясните, пожалуйста, откуда в этом соглашении следует, что налоги на доходы от сдачи недвижимости внаём должны облагаться налогом в обоих государствах?

    Я читаю это так, что они облагаются налогом только в государстве, где недвижимость находится.

  32. Соглашение об избежании двойного налогообложения только говорит о том, что вы не будете платить налоги дважды в обеих странах.

    То, что доход от сдачи в аренду недвижимости за рубежом включается в доход австралийского резидента ясно написано здесь:
    Foreign income

    И здесь: https://www.ato.gov.au/Tax-professionals/Prepare-and-lodge/Tax-Time-2013/Before-you-lodge/Foreign-income/

    Для стран, с которыми нет соглашения об отмене двойного налогообложения – налог может быть уплачен дважды.

  33. У меня скопилась на сегодняшний день определенная сумма денег. Каким образом ее лучше “задекларировать”, чтобы впоследствии не пришлось платить с нее налог с дохода полученного уже резидентом Австралии? Объективно напрашивается вариант – ввести эти деньги до переезда (или сразу же после) – в Австралию? Сколько у меня есть времени на ввод – чтобы
    эти деньги не засчитались как доход полученный в будущий налоговый период?

    2. Я совладелица компании и получаю регулярный доход, по сути -дивиденды. Какой ставкой облагается такой доход? Это будет обычная прогрессивная ставка (income tax) – или возможно есть какая-то более щадящая для возврата на инвестиции?

  34. 1. вы можете привозить деньги и до и после вашего переезда в Австралию. Можете продолжать хранить на зарубежных счетах, если вам это удобно. Подтверждением того, что эти деньги вы накопили до приезда в Австралию – будет банковская выписка, которая показывает наличие средств на счету на ваше имя до того, как вы стали налоговым резидентом Австралии. Проценты начисленные на эти сбережения будут включаться в ваш доход, но сами сбережения, в случае их перевода из страны в страну – не являются доходом.

    2. дивиденды будут включаться в ваш доход в Австралии. Если вы на них заплатили налоги в России, то эти налоги уменьшат сумму налогов к уплате в Австралии. Есть соглашения о отмене двойного налогообложения между Австралией и Россией, согласно которому с дивидендов выплаченных нерезиденту Австралии австралийской компанией может быть уменьшена сумма налога. насколько обратное ( зеркальное) уменьшение налогов для дивидендов выплаченных нерезиденту России российской компанией существует в России – мне неизвестно. я советую такой вопрос задать российскому налоговому бухгалтеру.

  35. Какие последствия ожидают резидента Австралии после декларации наличия активов на сумму больше 50к aud за границей Австралии?

  36. Наличие активов само по себе не влечет карательных мер. Но вот доход от этих активов, не показанный в австралийской декларации – может принести штрафы.

    Все еще можно покаяться и подать измененный tax return; Хотя налоговый офис только тем обещал амнистию, кто покаялся до 19/12/2014.

  37. Сейчас нам необходимо продать пару квартир в России. Для этого планируем поехать туда в мае 2015 г. и прожить там до августа 2016 г. Т.е. в следующем налоговом году (июль 2015 – июнь 2016) я не буду резидентом Австралии.

    После продажи квартир все деньги будут переведены в австралийский банк. Нужно ли мне будет платить налог в Австралии с проданных квартир, если их продажа оформлена в период моего австралийского НЕрезиденства?

    Заранее спасибо, если найдете время ответить.

  38. Анатолий,

    Добрый день,

    Думаю, для вас наиболее важно определить – будете ли вы налоговым резидентом Австралии в момент продажи квартир. Из этого решения будет следовать – нужно ли вам платить налог в Австралии.

    Для этого
    Один из простых способов — заглянуть на страничку налоговой, где есть интерактивная анкета, после заполнения которой, вы узнаете, кем вас считает налоговая. Determination of residency;

    почитайте Типичные примеры резидента и не резидента.

    особенно этот:
    Emily – teaching in Japan
    Facts
    Emily leaves Australia to work in Japan as a teacher of English.
    She has a one-year contract, after which she plans to tour China and other parts of Asia before returning to Australia to resume work here.
    During her time in Japan, she lives with a family who treat her as one of their own.
    She rents out her property in Australia during her absence.
    Emily is single. Her parents live interstate, and her brother has moved to France.
    Outcome: why is Emily considered an Australian resident?
    Even though Emily is residing in Japan, under the domicile test:
    her domicile is in Australia (a resident who has always lived in Australia will generally retain a domicile here when they are absent overseas, unless they choose to permanently migrate to another country)
    her permanent place of abode remains in Australia.
    Само по себе отсутствие в Австралии на срок более 183 дней не убирает с вас обязательство платить налоги в Австралии, что АТО неоднократно доказывало в суде.

  39. Елена, здравствуйте!
    Подскажите, пожалуйста, если я получила постоянную австралийскую визу и планирую переехать туда в августе, но перед этим в июле я продаю квартиру в России, нужно ли мне будет в следующем году включать сведения о доходе с продажи квартиры в австралийскую налоговую декларацию? Будет ли этот доход облагаться налогом в Австралии? И в целом, прочие доходы, полученные в России после 1 июля, но до переезда в Австралию (зарплата за июль и др.) нужно будет показывать в декларации?
    Заранее спасибо за ответ.

  40. Мария,

    Доходы, полученные до переезда в Австралию, независимо от даты не включаются в декларацию.

    Доход от продажи своего жилья не включается в декларацию так же, если квартира была продана менее чем 6 лет после переезда в Австралию.
    В вашем случае точно не включается.

    Удачи с переездом!

  41. Елена, выше вы писали “вы можете привозить деньги и до и после вашего переезда в Австралию. Можете продолжать хранить на зарубежных счетах, если вам это удобно. Подтверждением того, что эти деньги вы накопили до приезда в Австралию — будет банковская выписка, которая показывает наличие средств на счету на ваше имя до того, как вы стали налоговым резидентом Австралии.”
    А кроме банковской выписки, будет ли являтся подтверждением, Договор о продаже офиса, квартиры, бизнеса? И нужно ли будет отчитываться об уплаченных налогах с этих денег в России?
    Продавать планирую после получения PR или чуть раньше, деньги ввозить сразу все и по приезду класть их на счет. Спасибо заранее за ответ.

  42. Татьяна,

    Я писала о переводе денег. Продажа офиса, или бизнеса, или инвестиционной недвижимости- это другое дело. Если продажа собственности произошла после переезда в Австралию – то налоги В Австралии, возможно, придется платить.
    Налоги уплаченные в России будут засчитаны в России. Нужно будет подтверждение об уплате налогов.

    Если вы продадите имущество до физического приезда в Австралию, независимо от того, когда вы получили визу, – к налогам в Австралии это не будет иметь отношения .

    При переводе денег после приезда в Австралию – подтверждением сбережений является выписка по банковскому счету.

  43. Здравствуйте , Елена ! Спасибо Вам за замечательные статьи , которые здорово помогают оценить ситуацию для приезжающих жить в Австралию . Мы – родители сына , проживающего с семьей в Австралии и подавшего просьбу на наш переезд к нему ( платная эмиграция ) . В этой связи хотели бы спросить Вас , облагается ли налогом в Австралии – 1) доход от сдачи нашей квартиры не в Австралии ; – 2 ) покупка первой квартиры в Австралии ; – 3 ) дарение сыну денег на покупку квартиры ; – 4 ) наследование недвижимости сыну . И последнее , до какой суммы не облагается налогом доход на семейную пару в возрасте 70 лет . Заранее благодарен

  44. 1. Доход от сдачи квартиры за рубежем – включается в доход, но не обязательно вы будете платить налог на это, так как на первые 18000 тысяч налог не платиться. То есть на двоих с вашей женой вам нужно получить чистого дохода от аренды и плюс пенсия в россии 36000 тысяч австралийских долларов, чтобы начать платить налог. Чистый доход от аренды = аренда минус расходы на коммунальные услуги и кредит.

    2. Покупка квартиры для себя – дело личное и к налогам не имеет отношения;

    3. Подарки налогом не облагаются;

    4. Наследство налогом не облагается;

  45. На просторах Интернета нашёл Ваш сайт, но к сожалению не нашёл ответа на свой вопрос. Буду признателен, если Вы сможете уделить пару минут и ответить на него вкратце, либо с указанием нормативных актов, где я мог бы найти ответы.
    Итак, ситуация противоположная – предположим, я, как гражданин России, имею недвижимость в Австралии. Желания ехать туда на постоянное проживание – нет. Какие налоги я буду платить в Австралии и в России, не грозит ли двойное налогообложение? Какие налоги грозят в случае сдачи недвижимости в Австралии в аренду?

  46. Не резиденты Австралии, имеющие доход в Австралии платят налоги в Австралии на этот доход.

    Например они платят налог 10% на доход по сберегательному вкладу, и 32,5% на другие доходы, в том числе доходы от аренды.

    Так же в случае продажи дома, ( или квартиры) – существует налог на выигрыш в цене.

    Как правило дома покупаются в кредит, и в этом случае доход не приносят или приносят очень маленький доход.

    В случае с убытком – они накапливаются из года в год. Как считаются расходы доходы по аренде я написала здесь-
    Сдача дома в аренду

    Если кредита нет – то доход обычно присутствует и на этот доход платиться налог 32,5% в Австралии.
    Показывая зарубежный доход в России вы покажете и налоги уплаченные в Австралии- и эти налоги пойдут вам в зачет. Это и означает отсутствие двойного налогообложения.

  47. Елена,
    Подскажите пожалуйста еще:
    https://www.ato.gov.au/Individuals/International-tax-for-individuals/Work-out-your-tax-residency/

    “If you’re an Australian resident for tax purposes:
    You generally have to declare all income you earned both in Australia and internationally on your tax return.
    However, if you have a temporary visa you’re a temporary resident – this means most of your foreign income is not taxed in Australia and you don’t declare it on your Australian tax return. You only declare income you derive in Australia, plus any income you earn from employment performed overseas for short periods while you are a temporary resident of Australia.”
    Правильно я понимаю, что такие вещи как дивиденды/royalty – полученные из-за границы не декларируются в Австралии пока у тебя временная виза?
    Или какие конкретно источники дохода не декларируются пока человек находится на временной визе (на сайте названо – most of your foreign income)?

  48. При составлении налогового отчета обычно выясняется являлся ли человек налоговым резидентом.
    Если да – то включается весь его доход, включая доходы из-за рубежа.

    Иногда можно не включать дивиденды, (franked overseas) по аналогии с австралийскими дивидендами для не резидентов Австралии – они не получают возврата franking credits – и могут не декларировать австралийские дивиденды и даже не отчитываться по ним.
    https://www.ato.gov.au/Business/PAYG-withholding/In-detail/Foreign-resident/PAYG-withholding-from-interest,-dividends-and-royalties-paid-to-non-residents/
    Вообще же, в соответствии с множеством других примеров на сайте Ато для резидентов Австралии на временной визе – мы включаем весь доход, который обычно включает австралийскую зарплату, доходы по сберегательному вкладу за рубежом и аренду за рубежом. Иногда capital gain – в случае продажи собственности. Вид визы в этом случае используется только для выяснения статуса резидента и не является ключевым.

  49. По стечению обстоятельств, еще не переехав я нашел клиента в Австралии 🙂 Они не предлагают мне постоянную работу, а хотят оплачивать по часам мои услуги. Вопрос в том, могу ли я попросить их перечислять мне деньги на т.н. Migrant account, который предлагают открыть все крупные австралийские банки удаленно, как это будет рассматриваться с точки зрения налогов? Допустим, до приезда в Мельбурн они мне перечислят 10000 AUD по частям или одной транзакцией. Должен ли буду я платить налоги с этой суммы? Если да, то какие и сколько?

  50. Если вы зарабатываете деньги до приезда в Австралию – то вы не платите австралийский налог на эти деньги , независимо от того, на какой счет вам перечисляют эти деньги. Для Австралии вы неризидент до момента приезда и налоги австралийские вас не касаются.

    Для вас более выгодно получить эту оплату до приезда в Австралию, так как российские налоги значительно ниже.

    После приезда в Австралию – особенно на постоянное жительство и с момента вьезда -ваши заработки будут облагаться тем же налогом, что и обычных австралийцев. Но только начиная с даты приезда. Все что раньше этой даты вы заработали – от начала финансового года до момента приезда – Австралию не касается.

  51. Я постоянный читатель Вашего сайта. Там много очень полезной информации. Огромное Вам спасибо за это.
    У меня есть такой вопрос и очень хочу получить от Вас ответ: я живу в Москве, и недавно продал свою московскую квартиру (она была оформлена на мое имя). Затем, мы вместе с сыном, имеющим Австралийскую визу Permanent resident с декабря 2014 г. и живущим в Австралии, оформили Договор дарения у нотариуса в Москве для официального перевода денег на его счет в Австралии. Квартира была в собственности уже 11 лет, поэтому при ее продаже мне не надо было платить ни каких налогов в России. Скажите, пожалуйста, должен ли мой сын платить какие-нибудь налоги в Австралии при получении этих денег?
    Буду очень признателен за Ваш ответ.

  52. Подарки в Австралии не облагаются налогами.

    Могут задать вопрос вашему сыну – откуда получены деньги и в этом случае –
    если вы предоставите:

    контракты на покупку и продажу квартиры;
    договор дарения;
    выписку из банка показывающую перевод с вашего счета на счет сына в Австралии;

    То австралийская сторона будет полностью удовлетворена. Налог на подарок ваш сын платить не будет.

    Иногда проходит 2-3 года после такого перевода прежде чем налоговый офис присылает письмо с вопросами.
    Поэтому важно все эти документы хранить как минимум 5 лет.

  53. Большое спасибо за такую подробную статью!

    Уточните, пожалуйста, если, например, сдается квартира в России, но естественно без уплаты налога, то есть не совсем “официально”, то у Австралийской налоговой будут вопросы о происхождении средств? Если я не буду указывать в декларации эти суммы, то как налоговая будет узнавать о них? Банки отправляю какие-то сведенья в налоговую? Если деньги будут поступать на российский счет, то соответственно, уже налоговая никак отследить эти деньги не сможет?

    Правильно ли я поняла из ваших статей, что при первичном переводе денег на австралийский счет при переезде на ПМЖ, налоговая не интересуется их происхождением. Но когда я становлюсь налоговым резидентом, то становится важно откуда появляются средства. Есть ли какие-то лимиты сумм, когда уже данные передаются из банков в налоговую?

  54. Elena,

    Если вы не отчитываетесь о доходах по сдаче квартиры в налоговый офис России, то у австралийского офиса нет пути, как узнать об этом доходе.

    Однако, если деньги от аренды отправляются в австралийский банк – то у налогового офиса Австралии может возникнуть вопрос – откуда эти средства.

    Банки подают информацию в Ато о поступлении на счет денег из-за рубежа. Все крупные суммы (более 10.000) обязательно высвечиваются в Ато и сравниваются с отчетом за год ( tax return) – есть ли там иностранный доход. Менее мелкие суммы тоже могут отслеживаться, если они регулярные.

    Действительно, еще 2-3 года назад Ато как правило никогда не задавал вопросов по поводу – откуда деньги – если они были переведены из-за рубежа в следующие месяцы после иммиграции в Австралию.

    Сейчас времена меняются, и похоже, что важно хранить все документы и выписки, показывающие происхождение денег и их существование еще до момента въезда в Австралию.

    Все что они хотят знать – не доход ли это , который появился после переезда в Австралию – и если доход – почему на него уплачены налоги.

    Хочу добавить, что большинство австралийцев декларирует свои иностранные доходы, даже если у АТО нет способа узнать о них. Мне это приятно.

  55. Елена, спасибо большое за исперпывающий ответ! В данном ключе подскажите, пожалуйста, что необходимо для регистрации дохода от сдачи квартиры или бизнеса: документы на владение, договор аренды? Или просто указывать в декларации сумму, которая была перевода из-за рубежа, без обоснования происхождения этих средств?

  56. Елена,

    При подаче декларации о доходе – просто указывается чистая сумма зарубежного дохода. ( сумма дохода по аренде минус расходы: например проценты по кредиту).

    Конечно, в случае проверок Ато может спросить какие расчеты стоят за этим. И есть ли какие то документы , подтверждающие эти расчеты. Обычно так как суммы небольшие ( относительно) то я не помню случаев проверки договоров покупки квартиры.

    Зато, когда квартира продана за рубежом – в этом случае в случае проверок просят договор покупки и продажи квартиры.

  57. Здравствуйте Елена я работаю у сестры в бизнесе поваром с июня 2016 г.

    Месяц назад их булкипер узнал что я еще не пермомент виза а партнерская .и она сказала что с меня нужно брать 30% налог и даже с минимальной суммы в 150 дол в неделю.

    Это что новый закон и как можно облагать минималку налогом .и вернут ли мне эти денги когда я пойду делать отчет. Если в год не составило 18.200. И не оштрафуют меня за то что их бугалтер не брала с меня налог с июня по декабрь .а если и брала то как со всех резидентов% Спасибо за ранее

  58. Хочу вас успокоить, если что-то с вас лишнее удержат, все можно будет вернуть.

    Вообще удержания определяются не на основе визы, а других параметров. АТО: https://www.ato.gov.au/Individuals/International-tax-for-individuals/Work-out-your-tax-residency/Residency-tests/
    вы можете результаты этого теста распечатать и принести вашему бухгалтеру

    Мне кажется ваш бухгалтер ошибается и не имеет права брать 30% налога с вашего заработка.

    Я понимаю, что иногда спорить очень трудно.

    Вас не оштрафуют и все деньги вернут.

    можете ко мне обратиться после 01/07/17 и я подготовлю для вас отчет и верну все налоги.

  59. Добрый день, Елена,спасибо за столько полезной информации.
    Но осталось немног непонятно про налог с продажи квартиры в России.
    Вот живем мы в Австралии больше года, то есть давно перестали быть налоговыми резидентами России, значит налог с продажи составит 30% по РФ законодательству (квартира более 3-х лет в собственности), а по АУ законодательству получается что налог можно не платить если это продается как свой дом.
    И как же в этом случае? Какому закону подчиняться? Какому хочется? Или как?

    Спасибо за ответ.

  60. Ольга,

    Я в этой статье писала о налогах в Австралии.

    Налоги в России – не моя сфера.

    Если, квартира в которой вы жили до приезда в Австралию -продается в течении 6 лет после переезда – в Австралии вы не платите налога.

    В России другие законы и вполне возможно, что вам придется заплатить налог в России.
    Живя я Австралии и имея собственность в России вы попадаете под налоговые законы обеих стран.

  61. Елена, добрый день! С удовольствием читаю ваш сайт. Спасибо вам большое, что делитесь полезной информацией, причем так четко и понятно.
    Подскажите, пожалуйста, взимается ли налог на продажу недвижимости в России, если она перестала быть домом 4.5 года назад (стоит пустая, не сдаётся ), но в этом году мной было приобретено жилье в Австралии для проживания. Действует ли в данном случае правило о том, что в течение 6 лет можно продать свое бывшее жилье без уплаты налогов? Также, влияет ли то, что квартира в России получена по договору дарения от родителя (то есть формально появляется огромная прибыль от продажи)?
    Последнее – какие документы необходимо будет предоставить в АТО по продаваемой квартире в России при подаче tax return? Заранее благодарю.

  62. Алиса,

    Мне приятно, что мой сайт вам пригодился.
    Если вы купили жилье в Австралии, у вас все еще есть возможность продажи квартиры в России без налога. Так как вы можете сделать выбор – какое жилье считать основной резиденцией.

    Если вы выберете Российскую квартиру – то соответственно, с момента покупки австралийской квартиры до момента продажи российской квартиры, австралийская квартира не является вашей основной резиденцией и не имеет исключения в от capital gain tax в случае ее продажи. Это потому, что две квартиры одновременно не могут является основной резиденцией.

    После того, как российская квартира продана, австралийская станет вашей основной резиденцией. И с этого момента подпадает под исключения от налога. В случае продажи с выигрышем в цене, в теории, нужно рассчитать какой процент времени эта квартира не была вашей резиденцией. Например, 2 года из 10 лет даст 20%.
    Расчет capital gain будет такой.
    Например стоимость продажи квартиры была выше на 50 тысяч, чем стоимость покупки, ( после всех расходов на продажу).

    Capital gain 50,000*20%= 10,000
    минус 50% скидки на capital gain
    10,000*0.5 = 5000

    Если квартира в австралии куплена на два имени – то еще минус 50%

    5000*0,5=2500

    И эти 2500 просто прибавляются к вашему доходу в этом году.

    То, что квартира подарена вам, не освобождает вас от уплату налога, если вы не выбираете квартиру резиденцией. Выигрыш в цене рассчитывается на основе оценки квартиры в момент дарения.

    Документы вообще никакие не предоставляются в Ато при подаче отчета. Документы могут потребоваться только, если Ато решит вас проверить. В этом случае – документы дарения, контракт о продаже – обязателен.

    В самом отчете за этот год нужно отметить ( item 18) I had a capital gain event, main residence exemption applied;

  63. Добрый день,

    Очень надеюсь на Ваш ответ и постараюсь описать ситуацию в деталях:
    Я резидент Австралии и нерезидент России. Собираюсь продавать квартиру в России в СПб по той же цене, за которую я ее покупала 2 года назад (т.е без прибыли). Это было моим единственным жильём на протяжении 2х лет, но я не была там прописана. Работа была в Питере, поэтому там и была куплена эта квартира.
    Прописана я до сих пор в квартире у мамы в другом городе (Нижний Новгород). Но там я давно не проживала. Выписываться оттуда не буду.
    Главный вопрос заключается в том, должна ли я платить налоги в Австралии с продажи этой квартиры и вообще как-то сообщать в налоговую службу о продаже, если не было прибыли? Деньги собираюсь пока перевести на валютную карту российского банка, а когда поднакопим денег в Австралии, собираюсь вложить эти деньги в покупку недвижимости (ипотека) в Австралии. Стоимость квартиры в России не будет превышать 45 тыс австралийских долларов. Когда буду вкладывать эти деньги в ипотеку, возможно ли обозначить их как мои накопления, если у банка возникнут какие-либо вопросы?

    Большое спасибо!
    Мария

  64. Мария,
    Не только можно, но и нужно.

    Мне вообще кажется наиболее разумным шагом обращение за помощью о составлении резюме к профессионалу. Если вы к ней обратитесь, то вы будете иметь хорошее резюме и точное представление о ваших шансах найти работу еще ДО приезда в Австралию в самом худшем случае. А в лучшем – найдете работу и у вас будет шанс приехать по рабочей визе намного быстрее, чем проходить процесс получения постоянной визы в Австралию ( который занимает минимум два года).
    Наличие профиля в Linkedin – вообще необходимость при поиске работы в Австралии. Чем быстрее вы там зарегистрируетесь, тем лучше для вас.

  65. Мария,
    Так как вы продаете свое основное жилье ( пусть даже оно в другой стране) – и продаете его менее чем через 6 лет после выезда из жилья и другого жилья пока не куплено вы освобождены от уплаты capital gain tax в Австралии. Основание -6 years main resident exemption rule –
    https://www.ato.gov.au/general/capital-gains-tax/your-home-and-other-real-estate/your-main-residence/treating-a-dwelling-as-your-main-residence-after-you-move-out/
    то, что вы там не были прописаны роли не играет.
    Сообщать о продаже нужно – а именно: В отчете (tax return) за тот финансовый год, в котором вы продали квартиру – на вопрос 20 ответить: ДА и указать тип исключения от налога – main resident exemption. Я могу подготовить для вас отчет и укажу все, что нужно указать в нем.
    Сохраняйте выписки банка по вашему накопительному счету, на котором вы будете хранить деньги от продажи и, в случае вопросов об источнике денег – выписок банка будет достаточно для налоговой службы Австралии, чтобы снять все вопросы.

  66. Elena ( Автор)

    Моя мама в России хочет подарить мне долю своей квартиры, единственное жильё которое у неё есть. У меня самой есть доля другой квартиры в России.
    Я и муж налоговые резиденты Австралии. В Австралии недвижимость не покупали.
    Нужно ли мне будет декларировать получение такой доли в подарок?
    Я планирую к тому же продать долю своей квартиры в России. Не возникнет ли у меня потом сложностей по подтверждению что моя квартира это мое основное жильё для освобождения от налога?
    Мой супруг также владеет своим жильем в России. Может ли он после продажи своей квартиры быть освобождён от налога утверждая что у него и у жены у каждого своё личное жильё?

  67. Elena ( Автор)

    Такое количество вопросов и ситуаций лучше обсуждать в рамках платной консультации, которую я рада предоставить.
    Несколько ссылок на налоговые законы , касающиеся вашей ситуации:
    Main residence tax exemption
    https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/Your-home-and-other-real-estate/Your-main-residence/

    Tax exemption calculator
    https://www.ato.gov.au/Calculators-and-tools/Host/?anchor=CGTPET&anchor=CGTPET/questions#CGTPET/questions

  68. Здравствуйте Елена! Спасибо Вам большое за то,что информируйте нас! У меня такой вопрос: Мы получили визу постоянного резидента и должны прибыть в Австралию .

    Продаем свое жилье и покупаем новое. меньшее по площади не для инвестиции , а скорее, на всякий случай .Будем ли мы платить какой-либо налог на вновь приобретенную недвижимость в Австралии?

  69. Elena ( Автор)

    Поздравляю вас с получением визы! Жилье, которое вы покупаете взамен своего – трудно будет назвать вашей резиденцией, и скорее всего, в случае его продажи, – вам придется заплатить налог на прирост стоимости квартиры.

    Более подробно на сайте АТО – https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/

  70. Здравствуйте, Елена! Очень рад что нашел Ваш сайт! Он нам очень поможет, так как мы получили визу и собираемся переезжать! Больше нигде еще столько информации сразу и актуальной не видел. У меня вопрос по теме. Как определить оценочную стоимость квартиры на момент переезда? Заказать оценку у одной из местных контор или есть особенности? Просто мы думаем, или сидеть и ждать пока продастся квартира, или спокойно переезжать, а квартиру продадут по доверенности и переведут нам деньги родственники. Стоимость квартиры за несколько месяцев между переездом и продажей не изменится особо. Получается мы вроде ничего не теряем, еще и налог 30% для нерезидентов убрали, можно ехать в первой половине года. Раньше, до того как прочитал Вашу статью, я думал что платить нужно налог на разницу между продажей и покупкой квартиры, здесь разница существенная, так как покупали квартиру более 5 лет назад. Заранее, спасибо!

  71. Elena ( Автор)

    Александр,
    Мне очень приятно, что вам пригодился мой сайт.
    Оценку на день отъезда вам может сделать оценщик недвижимости. В Австралии это должен быть лицензированный оценщик, Требования к оценке налогового офиса здесь:
    Market valuation for tax purposes

    Я с вами согласна, стоимость недвижимости если и увеличится за несколько месяцев, то не очень значительно. И если стоимость не увеличится с момента приезда до момента продажи, то вы не будете платить дополнительный налог на продажу в таком случае.

  72. Здравствуйте Елена,
    Спасибо за хороший сайт с подробностями. На самом деле эту информацию тяжело\невозможно найти на английском.
    Мы приехали в Австралию в июне 2017 как постоянные резиденты. в июне 2019 продали наш дом в Беларуси живя здесь. Изменения в законе для нерезидентов имеет обратную силу. Повлияет ли он на нашу ситуацию?

  73. Андрей, да закон имеет обратную силу с мая 2017.
    То есть, если вы продали квартиру в июне 2019, то в вашем налоговом отчете ( tax return) нужно указать, что был capital gain или capital loss.
    Было бы отлично получить оценку стоимости вашей квартиры на момент приезда в Австралию. Разница между этой оценочной стоимостью и стоимость продажи и есть capital gain. Далее применяется скидка в 50%.

  74. Елена, спасибо за быстрый ответ.
    Я нашел документ на сайте ato которые описывает похожую ситуацию.
    https://www.ato.gov.au/law/view/document?docid=TXD/TD957/NAT/ATO/00001
    он называется TD 95/7 (taxation determination). Что вы думаете по этому поводу?

  75. Добрый день. Момент оценки стоимости нигде прямо не указан на сайте АТО, самый логичный вывод который я смог сделать- пересчёт стоимости по курсу на дату покупки. Вы ссылаетесь на дату переезда в Австралию. АТО признаёт оценку сделанную австралийским сертифицированный оценщиком, как они могут оценить стоимость на 2016 год в России, если они и за пределами штата ничего не оценивают, не представляю. Я думаю запросить АТО через private ruling, ибо голова кругом идёт

  76. Максим,
    Получение оценки стоимости недвижимости на момент смены статуса резидента на статус нерезидента очень распространено и подробно описано на сайте налогового офиса.

    Их подход описан здесь: Market valuation for tax purposes

    Пересчет по курсу на дату покупки может быть не признан Ато. Конечно это будет зависеть от того, сколько прошло времени между датой покупки и датой переезда в Австралию.

    Получить оценку стоимости квартиры в России на любую дату 2016 года очень просто . В России есть множество лицензированных оценщиков. Я лично получала в 2019 году оценку квартиры на июль 2003.

  77. Все верно, Спасибо за ссылку https://www.ato.gov.au/law/view/document?docid=TXD/TD957/NAT/ATO/00001
    Этот документ правильно описывает ситуацию, которая существовала до декабря 2019 года.
    После принятия новых законов в декабре 2019 налоговый офис ясно( насколько это вообще возможно для налогового офиса)
    If you weren’t an Australian resident for tax purposes while living in your property, you are unlikely to satisfy the requirements for the CGT main residence exemption. Ссылка на сайт налогового офиса Your main residence. Выражение “unlikely to satisfy” предполагает, что все же есть вероятность использовать льготу. Более подробно это выражение нигде не объяснено.

    То есть, если есть ситуация, когда налог будет существенный – думаю стоит написать запрос в Ато, называемый private ruling. И сослаться на public ruling https://www.ato.gov.au/law/view/document?docid=TXD/TD957/NAT/ATO/00001

    Так как закон новый, никто точно пока не знает, как все будет.

  78. Елена, спасибо за ваше мнение что https://www.ato.gov.au/law/view/document?docid=TXD/TD957/NAT/ATO/00001 официально опубликованный документ устарел, но я почему-то склонен доверять ему больше. Я думаю что ваши ссылки на статью https://www.ato.gov.au/general/capital-gains-tax/international-issues/Foreign-residents-and-main-residence-exemption/ некорректны так как в заголовке статьи идет речь о продаже недвижимости в АВСТРАЛИИ. а вы применяете ее на продажу за рубежом. Статья была переписана по причине изменений правил при продаже в Австралии нерезидентами. Я бы на вашем месте не стал советовать людям платить CGT в этом случае не разобравшись подробно. На форумах ATO Community в официальных ответах везде ссылаются на TD95/7 и я не вижу причины почему оно не действует уже. он должен быть или обновлен или удален но уже прошло достаточно времени чтобы сделать это.

  79. Андрей,

    На странице, посвященной расчету Capital Gain tax налоговый офис написал, что If you weren’t an Australian resident for tax purposes while living in your property, you are unlikely to satisfy the requirements for the CGT main residence exemption. Ссылка на сайт налогового офиса Your main residence. Выражение “unlikely to satisfy” предполагает, что все же есть вероятность использовать льготу. Более подробно это выражение нигде не объяснено.

    Я далека от того, чтобы советовать всем платить capital gain tax/ Большинство людей полагается в деле расчета capital gain на налогового агента, и, по моему, правильно делают.

    В ближайшие месяцы, несомненно, будут опубликованы private rulings, которые касаются подобных случаев. И в этом случае мы получим более понятое разъяснение от Ато как быть в случае продажи зарубежной резиденции.

    Пока что их фраза о том, что If you weren’t an Australian resident for tax purposes while living in your property, you are unlikely to satisfy the requirements for the CGT main residence exemption означает, что ruling TD 95/7 устарел.

    Для того, чтобы получить исчерпывающий ответ от Ато в ситуации, когда возможна значительная доплата налога за продажу бывшего жилья за рубежом, я советую написать в АТО и получить private ruling. Не полагаясь на трактовку закона на форумах.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Subscribe without commenting