Интересные статьи:

Платить ли на налог на продажу квартиры в России?

Обновление 24/12/2019

Статья полностью обновлена 24 декабря 2019 года в связи с полным изменением налоговых правил при продаже недвижимости за рубежом.

Часто бывает, что, переезжая в Австралию, новый иммигрант оставляет за собой в России квартиру или несколько квартир. Ниже о том, как рассчитывается налог при продаже квартиры/квартир за рубежом.

С 12 декабря 2019 существенно изменились правила уплаты налога на продажу зарубежной собственности.

До 12 декабря 2019 большинство людей, продавших свое личное жилье, которое осталось в России не должны были платить налог на эту продажу. Происходило это потому, что в Австралии есть налоговая льгота на продажу своего личного жилья. Более подробно на сайте налогового офиса Австралии: Your main residence.

9 мая 2017 года в парламент внесли проект закона, на основании которого налоговая льгота перестала распространятся на личное жилье, если на момент продажи продавец не был налоговым резидентом Австралии. Это проект закона вызвал массу протестов и был принят только 12 декабря 2019 года. В момент принятия закона было оговорено, что это новый закон имеет обратную силу для продажи недвижимости, которая была куплена после 9 мая 2017 года.

Наиболее важное изменение для иммигрантов: на жилье, купленное за рубежом, не распространяются налоговые льготы, независимо от того, когда куплено жилье. If you weren’t an Australian resident for tax purposes while living in your property, you are unlikely to satisfy the requirements for the CGT main residence exemption. Ссылка на сайт налогового офиса Your main residence. Выражение “unlikely to satisfy” предполагает, что все же есть вероятность использовать льготу. Более подробно это выражение нигде не объяснено. Наиболее вероятно, что при продаже зарубежной собственности придется платить налог.

Расчет налога зависит от налогового статуса

Расчет налога зависит от того, был ли собственник квартиры налоговым резидентом Австралии на момент продажи.

Получение визы постоянного резидента или даже гражданства не означает статус налогового резидента. Проживание в Австралии более чем 183 дня в году также не означает статус налогового резидента. С точки зрения налога имеется огромное различие между налогообложением налогового резидента и не налогового резидента. Поэтому я очень советую, прежде чем читать дальше, просмотреть Work out your tax residency

Почему так важно сначала выяснить вопрос налогового статуса? Потому, что от этого зависит – на какой доход, и по какой ставке нужно будет платить налоги. А это может означать различие в несколько десятков тысяч долларов в подоходном налоге.

Чтобы окончательно все запутать, есть налоговые льготы для налоговых резидентов Австралии, держателей временных виз. (например рабочей визы или студенческой визы). Даже будучи налоговым резидентом Австралии, но временным резидентом для иммиграционных целей — возможно избежать налога при продаже квартиры за рубежом. Более подробно на сайте АТО: Foreign income exemption for temporary residents.

Формула расчета налога при продаже недвижимости за рубежом.

Налог рассчитывается на увеличение стоимости квартиры с момента покупки.

Пример 1:

Житель России купил квартиру в 2016 году на свое имя. Владелец квартиры получил визу постоянного жителя в 2018 году, благополучно переехал в Австралию с семьей в марте 2018 года. С момента приезда он считается налоговым резидентом Австралии. В 2020 году решил купить жилье в Австралии и продать жилье в России. Стоимость квартиры, согласно оценке квартиры на день отъезда в Австралию два миллиона рублей. Пересчитав в австралийские доллары по курсу на момент покупки получаем $44,000.  Контракт на продажу квартиры в июле 2020 года показывает стоимость квартиры два с половиной миллиона рублей. Пересчитав в австралийские доллары, по курсу на момент продажи получаем $55,000.  Прирост стоимости $11,000. Сумма уменьшается наполовину до $5,500 и прибавляется к доходу, который был получен в Австралии в 2020 финансовом году. Уменьшение суммы наполовину происходит только для недвижимости, которая была в собственности более года. Далее рассчитывается налог на общий доход по принципам, описанным в статье Как мы платим налоги в Австралии. Налог можно рассчитать здесь: Tax calculator.

Пример 2

При тех же самых обстоятельствах в случае, если квартира была куплена на два имени (супругов) к доходу каждого владельца прибавляется $2,750. То есть 25% от прироста стоимости. Если у кого-то из супругов в этом финансовом году не было другого дохода, то налог он/она не будет платить, так как общая сумма дохода за год менее $18,200.

Пример 3:

При тех же самых обстоятельствах в случае, если оценка квартиры на момент отъезда составила один миллион восемьсот тысяч рублей. Пересчитав стоимость квартиры в австралийский доллары по курсу на день отъезда получаем $40,000. Убыток в Убыток в $4,000 отмечается в налоговом отчете и переходит на следующий год. Никаких дополнительных налогов не возникает.

Пример 4:

Житель России купил квартиру в 2016 году на свое имя. Владелец квартиры получил временную рабочую визу Австралии в 2018 году, благополучно переехал в Австралию с семьей в марте 2018 года. С момента переезда он считается налоговым резидентом Австралии со статусом временного резидента. В 2019 году подал заявление на постоянную визу. Продал российскую квартиру до момента получения постоянной визы. В этом случае он освобождается от налога на продажу квартиры на основании того, что имел временную визу на момент продажи квартиры. Более подробно на сайте налогового офиса: Foreign income exemption for temporary residents.

Пример 5

При тех же самых обстоятельствах, что в примере 4 и в случае, если квартира продана после получения визы постоянного резидента, расчет налога при продаже квартиры сходен с примерами 1, 2 и 3.

Пример 6

Житель России купил квартиру в 2016 году на свое имя. Владелец квартиры получил визу постоянного жителя в 2018 году, переехал в Австралию с семьей в марте 2018 года. До переезда в Австралии подарил квартиру своей маме. В 2020 году его мама решила продать квартиру в России и подарить деньги сыну. На подарки в Австралии налога не платится. При условии, что вся схема была не для ухода от налога, налог в этом сценарии не платится. Более подробно на тему подарков и переводов денег я писала здесь: Перевод денег в Австралию и налоги. (часто задаваемые вопросы).

Пример 7

Житель России купил квартиру в 2016 году на свое имя. Владелец квартиры получил визу постоянного жителя в 2018 году, благополучно переехал в Австралию с семьей в марте 2018 года. В 2020 году решил подарить квартиру маме. Стоимость квартиры, согласно оценке квартиры на день отъезда в Австралию два миллиона рублей. Пересчитав в австралийские доллары по курсу на день отъезда получаем $44,000.  На момент дарения оценка квартиры составила два с половиной миллиона рублей. Пересчитав в австралийские доллары по курсу на момент дарения получаем $55,000.  Прирост стоимости $11,000. Далее расчет налога по схеме описанной в примере 1, 2 и 3..

Ситуация с налогами и сборами достаточно сложная, законодательство новое. Я написала обзорную статью, которая не охватывает всех возможных обстоятельств. Если ваши обстоятельства отличаются от стандартных, я советую вам получить платную консультацию. Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги Как я возвращаю налоги.   Я помогаю с выбором и покупкой инвестиционной недвижимости. Как я это делаю: Помощь в покупке недвижимости

Как мне написать: elena.telegina@taxationworks.com.au

Дополнительная информация:

Я много писала о переезде и жизни в Австралии. Ответы на множество вопросов есть в рубриках:

Подпишитесь на новые статьи. При выходе новой статьи на ваш адрес придет уведомление.

(10649)

Посмотрите так же:

Как выплатить кредит за дом или машину быстрее

Выгоден ли кредит на машину с balloon payment? Как часто стоит перефинансировать кредит на дом? Как банк рассчитывает процент на кредит за машину.

71 комментарий

  1. Я постоянный читатель Вашего сайта. Там много очень полезной информации. Огромное Вам спасибо за это.
    У меня есть такой вопрос и очень хочу получить от Вас ответ: я живу в Москве, и недавно продал свою московскую квартиру (она была оформлена на мое имя). Затем, мы вместе с сыном, имеющим Австралийскую визу Permanent resident с декабря 2014 г. и живущим в Австралии, оформили Договор дарения у нотариуса в Москве для официального перевода денег на его счет в Австралии. Квартира была в собственности уже 11 лет, поэтому при ее продаже мне не надо было платить ни каких налогов в России. Скажите, пожалуйста, должен ли мой сын платить какие-нибудь налоги в Австралии при получении этих денег?
    Буду очень признателен за Ваш ответ.

  2. Подарки в Австралии не облагаются налогами.

    Могут задать вопрос вашему сыну — откуда получены деньги и в этом случае —
    если вы предоставите:

    контракты на покупку и продажу квартиры;
    договор дарения;
    выписку из банка показывающую перевод с вашего счета на счет сына в Австралии;

    То австралийская сторона будет полностью удовлетворена. Налог на подарок ваш сын платить не будет.

    Иногда проходит 2-3 года после такого перевода прежде чем налоговый офис присылает письмо с вопросами.
    Поэтому важно все эти документы хранить как минимум 5 лет.

  3. Большое спасибо за такую подробную статью!

    Уточните, пожалуйста, если, например, сдается квартира в России, но естественно без уплаты налога, то есть не совсем «официально», то у Австралийской налоговой будут вопросы о происхождении средств? Если я не буду указывать в декларации эти суммы, то как налоговая будет узнавать о них? Банки отправляю какие-то сведенья в налоговую? Если деньги будут поступать на российский счет, то соответственно, уже налоговая никак отследить эти деньги не сможет?

    Правильно ли я поняла из ваших статей, что при первичном переводе денег на австралийский счет при переезде на ПМЖ, налоговая не интересуется их происхождением. Но когда я становлюсь налоговым резидентом, то становится важно откуда появляются средства. Есть ли какие-то лимиты сумм, когда уже данные передаются из банков в налоговую?

  4. Elena,

    Если вы не отчитываетесь о доходах по сдаче квартиры в налоговый офис России, то у австралийского офиса нет пути, как узнать об этом доходе.

    Однако, если деньги от аренды отправляются в австралийский банк – то у налогового офиса Австралии может возникнуть вопрос – откуда эти средства.

    Банки подают информацию в Ато о поступлении на счет денег из-за рубежа. Все крупные суммы (более 10.000) обязательно высвечиваются в Ато и сравниваются с отчетом за год ( tax return) – есть ли там иностранный доход. Менее мелкие суммы тоже могут отслеживаться, если они регулярные.

    Действительно, еще 2-3 года назад Ато как правило никогда не задавал вопросов по поводу – откуда деньги – если они были переведены из-за рубежа в следующие месяцы после иммиграции в Австралию.

    Сейчас времена меняются, и похоже, что важно хранить все документы и выписки, показывающие происхождение денег и их существование еще до момента въезда в Австралию.

    Все что они хотят знать – не доход ли это , который появился после переезда в Австралию – и если доход – почему на него уплачены налоги.

    Хочу добавить, что большинство австралийцев декларирует свои иностранные доходы, даже если у АТО нет способа узнать о них. Мне это приятно.

  5. Елена, спасибо большое за исперпывающий ответ! В данном ключе подскажите, пожалуйста, что необходимо для регистрации дохода от сдачи квартиры или бизнеса: документы на владение, договор аренды? Или просто указывать в декларации сумму, которая была перевода из-за рубежа, без обоснования происхождения этих средств?

  6. Елена,

    При подаче декларации о доходе — просто указывается чистая сумма зарубежного дохода. ( сумма дохода по аренде минус расходы: например проценты по кредиту).

    Конечно, в случае проверок Ато может спросить какие расчеты стоят за этим. И есть ли какие то документы , подтверждающие эти расчеты. Обычно так как суммы небольшие ( относительно) то я не помню случаев проверки договоров покупки квартиры.

    Зато, когда квартира продана за рубежом — в этом случае в случае проверок просят договор покупки и продажи квартиры.

  7. Здравствуйте Елена я работаю у сестры в бизнесе поваром с июня 2016 г.

    Месяц назад их булкипер узнал что я еще не пермомент виза а партнерская .и она сказала что с меня нужно брать 30% налог и даже с минимальной суммы в 150 дол в неделю.

    Это что новый закон и как можно облагать минималку налогом .и вернут ли мне эти денги когда я пойду делать отчет. Если в год не составило 18.200. И не оштрафуют меня за то что их бугалтер не брала с меня налог с июня по декабрь .а если и брала то как со всех резидентов% Спасибо за ранее

  8. Хочу вас успокоить, если что-то с вас лишнее удержат, все можно будет вернуть.

    Вообще удержания определяются не на основе визы, а других параметров. АТО: https://www.ato.gov.au/Individuals/International-tax-for-individuals/Work-out-your-tax-residency/Residency-tests/
    вы можете результаты этого теста распечатать и принести вашему бухгалтеру

    Мне кажется ваш бухгалтер ошибается и не имеет права брать 30% налога с вашего заработка.

    Я понимаю, что иногда спорить очень трудно.

    Вас не оштрафуют и все деньги вернут.

    можете ко мне обратиться после 01/07/17 и я подготовлю для вас отчет и верну все налоги.

  9. Добрый день, Елена,спасибо за столько полезной информации.
    Но осталось немног непонятно про налог с продажи квартиры в России.
    Вот живем мы в Австралии больше года, то есть давно перестали быть налоговыми резидентами России, значит налог с продажи составит 30% по РФ законодательству (квартира более 3-х лет в собственности), а по АУ законодательству получается что налог можно не платить если это продается как свой дом.
    И как же в этом случае? Какому закону подчиняться? Какому хочется? Или как?

    Спасибо за ответ.

  10. Ольга,

    Я в этой статье писала о налогах в Австралии.

    Налоги в России — не моя сфера.

    Если, квартира в которой вы жили до приезда в Австралию -продается в течении 6 лет после переезда — в Австралии вы не платите налога.

    В России другие законы и вполне возможно, что вам придется заплатить налог в России.
    Живя я Австралии и имея собственность в России вы попадаете под налоговые законы обеих стран.

  11. Елена, добрый день! С удовольствием читаю ваш сайт. Спасибо вам большое, что делитесь полезной информацией, причем так четко и понятно.
    Подскажите, пожалуйста, взимается ли налог на продажу недвижимости в России, если она перестала быть домом 4.5 года назад (стоит пустая, не сдаётся ), но в этом году мной было приобретено жилье в Австралии для проживания. Действует ли в данном случае правило о том, что в течение 6 лет можно продать свое бывшее жилье без уплаты налогов? Также, влияет ли то, что квартира в России получена по договору дарения от родителя (то есть формально появляется огромная прибыль от продажи)?
    Последнее — какие документы необходимо будет предоставить в АТО по продаваемой квартире в России при подаче tax return? Заранее благодарю.

  12. Алиса,

    Мне приятно, что мой сайт вам пригодился.
    Если вы купили жилье в Австралии, у вас все еще есть возможность продажи квартиры в России без налога. Так как вы можете сделать выбор — какое жилье считать основной резиденцией.

    Если вы выберете Российскую квартиру — то соответственно, с момента покупки австралийской квартиры до момента продажи российской квартиры, австралийская квартира не является вашей основной резиденцией и не имеет исключения в от capital gain tax в случае ее продажи. Это потому, что две квартиры одновременно не могут является основной резиденцией.

    После того, как российская квартира продана, австралийская станет вашей основной резиденцией. И с этого момента подпадает под исключения от налога. В случае продажи с выигрышем в цене, в теории, нужно рассчитать какой процент времени эта квартира не была вашей резиденцией. Например, 2 года из 10 лет даст 20%.
    Расчет capital gain будет такой.
    Например стоимость продажи квартиры была выше на 50 тысяч, чем стоимость покупки, ( после всех расходов на продажу).

    Capital gain 50,000*20%= 10,000
    минус 50% скидки на capital gain
    10,000*0.5 = 5000

    Если квартира в австралии куплена на два имени — то еще минус 50%

    5000*0,5=2500

    И эти 2500 просто прибавляются к вашему доходу в этом году.

    То, что квартира подарена вам, не освобождает вас от уплату налога, если вы не выбираете квартиру резиденцией. Выигрыш в цене рассчитывается на основе оценки квартиры в момент дарения.

    Документы вообще никакие не предоставляются в Ато при подаче отчета. Документы могут потребоваться только, если Ато решит вас проверить. В этом случае — документы дарения, контракт о продаже — обязателен.

    В самом отчете за этот год нужно отметить ( item 18) I had a capital gain event, main residence exemption applied;

  13. Добрый день,

    Очень надеюсь на Ваш ответ и постараюсь описать ситуацию в деталях:
    Я резидент Австралии и нерезидент России. Собираюсь продавать квартиру в России в СПб по той же цене, за которую я ее покупала 2 года назад (т.е без прибыли). Это было моим единственным жильём на протяжении 2х лет, но я не была там прописана. Работа была в Питере, поэтому там и была куплена эта квартира.
    Прописана я до сих пор в квартире у мамы в другом городе (Нижний Новгород). Но там я давно не проживала. Выписываться оттуда не буду.
    Главный вопрос заключается в том, должна ли я платить налоги в Австралии с продажи этой квартиры и вообще как-то сообщать в налоговую службу о продаже, если не было прибыли? Деньги собираюсь пока перевести на валютную карту российского банка, а когда поднакопим денег в Австралии, собираюсь вложить эти деньги в покупку недвижимости (ипотека) в Австралии. Стоимость квартиры в России не будет превышать 45 тыс австралийских долларов. Когда буду вкладывать эти деньги в ипотеку, возможно ли обозначить их как мои накопления, если у банка возникнут какие-либо вопросы?

    Большое спасибо!
    Мария

  14. Мария,
    Не только можно, но и нужно.

    Мне вообще кажется наиболее разумным шагом обращение за помощью о составлении резюме к профессионалу. Если вы к ней обратитесь, то вы будете иметь хорошее резюме и точное представление о ваших шансах найти работу еще ДО приезда в Австралию в самом худшем случае. А в лучшем — найдете работу и у вас будет шанс приехать по рабочей визе намного быстрее, чем проходить процесс получения постоянной визы в Австралию ( который занимает минимум два года).
    Наличие профиля в Linkedin — вообще необходимость при поиске работы в Австралии. Чем быстрее вы там зарегистрируетесь, тем лучше для вас.

  15. Мария,
    Так как вы продаете свое основное жилье ( пусть даже оно в другой стране) – и продаете его менее чем через 6 лет после выезда из жилья и другого жилья пока не куплено вы освобождены от уплаты capital gain tax в Австралии. Основание -6 years main resident exemption rule –
    https://www.ato.gov.au/general/capital-gains-tax/your-home-and-other-real-estate/your-main-residence/treating-a-dwelling-as-your-main-residence-after-you-move-out/
    то, что вы там не были прописаны роли не играет.
    Сообщать о продаже нужно – а именно: В отчете (tax return) за тот финансовый год, в котором вы продали квартиру – на вопрос 20 ответить: ДА и указать тип исключения от налога – main resident exemption. Я могу подготовить для вас отчет и укажу все, что нужно указать в нем.
    Сохраняйте выписки банка по вашему накопительному счету, на котором вы будете хранить деньги от продажи и, в случае вопросов об источнике денег – выписок банка будет достаточно для налоговой службы Австралии, чтобы снять все вопросы.

  16. Elena ( Автор)

    Моя мама в России хочет подарить мне долю своей квартиры, единственное жильё которое у неё есть. У меня самой есть доля другой квартиры в России.
    Я и муж налоговые резиденты Австралии. В Австралии недвижимость не покупали.
    Нужно ли мне будет декларировать получение такой доли в подарок?
    Я планирую к тому же продать долю своей квартиры в России. Не возникнет ли у меня потом сложностей по подтверждению что моя квартира это мое основное жильё для освобождения от налога?
    Мой супруг также владеет своим жильем в России. Может ли он после продажи своей квартиры быть освобождён от налога утверждая что у него и у жены у каждого своё личное жильё?

  17. Elena ( Автор)

    Такое количество вопросов и ситуаций лучше обсуждать в рамках платной консультации, которую я рада предоставить.
    Несколько ссылок на налоговые законы , касающиеся вашей ситуации:
    Main residence tax exemption
    https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/Your-home-and-other-real-estate/Your-main-residence/

    Tax exemption calculator
    https://www.ato.gov.au/Calculators-and-tools/Host/?anchor=CGTPET&anchor=CGTPET/questions#CGTPET/questions

  18. Здравствуйте Елена! Спасибо Вам большое за то,что информируйте нас! У меня такой вопрос: Мы получили визу постоянного резидента и должны прибыть в Австралию .

    Продаем свое жилье и покупаем новое. меньшее по площади не для инвестиции , а скорее, на всякий случай .Будем ли мы платить какой-либо налог на вновь приобретенную недвижимость в Австралии?

  19. Elena ( Автор)

    Поздравляю вас с получением визы! Жилье, которое вы покупаете взамен своего — трудно будет назвать вашей резиденцией, и скорее всего, в случае его продажи, — вам придется заплатить налог на прирост стоимости квартиры.

    Более подробно на сайте АТО — https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/

  20. Здравствуйте, Елена! Очень рад что нашел Ваш сайт! Он нам очень поможет, так как мы получили визу и собираемся переезжать! Больше нигде еще столько информации сразу и актуальной не видел. У меня вопрос по теме. Как определить оценочную стоимость квартиры на момент переезда? Заказать оценку у одной из местных контор или есть особенности? Просто мы думаем, или сидеть и ждать пока продастся квартира, или спокойно переезжать, а квартиру продадут по доверенности и переведут нам деньги родственники. Стоимость квартиры за несколько месяцев между переездом и продажей не изменится особо. Получается мы вроде ничего не теряем, еще и налог 30% для нерезидентов убрали, можно ехать в первой половине года. Раньше, до того как прочитал Вашу статью, я думал что платить нужно налог на разницу между продажей и покупкой квартиры, здесь разница существенная, так как покупали квартиру более 5 лет назад. Заранее, спасибо!

  21. Elena ( Автор)

    Александр,
    Мне очень приятно, что вам пригодился мой сайт.
    Оценку на день отъезда вам может сделать оценщик недвижимости. В Австралии это должен быть лицензированный оценщик, Требования к оценке налогового офиса здесь:
    Market valuation for tax purposes

    Я с вами согласна, стоимость недвижимости если и увеличится за несколько месяцев, то не очень значительно. И если стоимость не увеличится с момента приезда до момента продажи, то вы не будете платить дополнительный налог на продажу в таком случае.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Subscribe without commenting