Что такое Negative Gearing

Свежая версия 20/03/2015

В Австралии довольно популярен такой вид инвестиций, как покупка дома или квартиры для последующей сдачи в аренду. Государство поощряет такое вложение денег, в виде уменьшения налогов.

Распространенный термин, который при этом используется: Negative gearing. Я думала-думала как это перевести, по сути потеря денег на инвестиции, которая потом частично возмещается в виде возврата налогов. Потеря денег звучит не очень хорошо, но зато хорошо описывает то, что происходит.

Стоимость жилья достаточно высокая, если купить  жилье в кредит и сдать в аренду, то аренда не покрывает всех затрат на покупку и поддержание дома ( квартиры) – отсюда и потери.

Сразу возникает вопрос – зачем нужна такая инвестиция, которая приводит к потере денег.

Вопрос отличный.

Ответ следующий: —  на протяжении последних, скажем, 40 лет стоимость недвижимости постоянно росла, в среднем удваиваясь каждые десять лет. Например -средняя стоимость дома в Квинсленде в течении 1995-2002 была 160 тысяч долларов, а в 2005-$315 тысяч.

На этот рост цен и рассчитывают те, кто покупает эту недвижимость. Подержав дом несколько лет, хотя и теряя деньги в течении нескольких лет, продают его. Выигрыш от роста цен, как правило значительно перекрывает потери предыдущих лет. И еще остается на хлеб с маслом.

Gearing –означает рычаг, это потому, что инвестиционную собственность покупают в кредит в большинстве случаев. То есть, используют сколько-то тысяч своих денег, например $10,000, остальные $305,000 занимают у банка. Рассчитывая, что если недвижимость вырастет в цене в два раза, то банку по прежнему нужно будет отдать $305,000, а стоимость дома выросла в два раза (например до $620 тысяч) –то есть вложенные личные деньги ($10 тысяч) принесли доход в виде $300 тысяч. Таким образом,- кредит – как бы инструмент рычага, который помогает получать значительно больший возврат на $10 тысяч, чем возможно получить в любом другом случае.

Это все так работает в теории, на практике могут быть разные варианты – например – стоимость домов не растет. Или еще хуже – стоимость домов падает –это то, что происходит теперь. Или процент за кредит вырос, выплаты за кредит высокие и потери от недвижимости слишком большие.

Но в целом, несмотря на наличие этих вариантов, покупка жилья в кредит была и остается одним из самых популярных видов инвестиций в Австралии. На протяжении 5 лет, что я работаю налоговым бухгалтером, я постоянно встречаю людей, который купили дом или квартиру, продержали несколько лет и заработали на этом десятки тысяч долларов. Это обычные люди, на зарплате, и трудно представить, каким еще другим способом, они могли бы заработать такие деньги.

Сейчас цены на недвижимость упали. Иногда люди вынуждены продавать свою недвижимость, из-за потери работы, уменьшения дохода и т.д. Поэтому в следующем году, наверное, мне придется встретится с людьми, которые вынуждены были продавать недвижимость на падающем рынке и потеряли деньги на этом. Но пока таких людей ко мне не приходило.

Собственно технический процесс — Negativee gearing: как это работает.

Проще описать процесс с помощью примера.

Например:
Маша и Саша купили свой собственный дом, в котором они живут, 15 лет назад.  Саша зарабатывает $50,000 в год, Маша $10,000 в год. Кредит за дом они, в основном, выплатили за эти годы. Они с легкостью могут занять деньги для покупки инвестиционной собственности. Они решили купить квартиру и сдать в аренду.

Поискали на www.realestate.com. Нашли квартиру, которая стоит $285 000. Посмотрели на этом же сайте сколько стоит снять подобную квартиру в этом районе- выяснили, что можно ее сдать за 280 долларов в неделю. Решили покупать.

Цена на квартиру $285,000, но это не все деньги, которые нужно заплатить. Потому, что к цене нужно прибавить гербовые сборы, пошлины на оформление и регистрацию квартиры. На этом сайте есть примерный калькулятор- что еще нужно будет доплатить. Additional buying cost calculator.

Затраты на покупку:

Purchase stamp duty $8450
Gov fees $499
Conveyancing and searches $1500
Loan application $700
Loan stamp duty $1040
Всего затраты на покупку: $297,189

Таких денег у них нет и они отправляются в банк за кредитом. Банк кредит выдать соглашается на всю сумму покупки. Представим , что процент за кредит 7,75%.

В этом случае прибыли и убытки будут выглядеть так:

Доход от аренды (rent)  $14,000 (280* 50) 50-это количество недель в году, когда квартира будет сдана;

Расходы:

Property running deductions:
Council rates ( сборы местного совета) $600
Body corporate (сборы на поддержание дома, в котором квартира) $1,100
Repairs ( текущий ремонт) $500
Property management fees (это то, что забирает себе агентство недвижимости, которое сдает в аренду квартиру)-$980
Travel expenses to inspect a property, or collect a rent ( расходы на поездку, для того, чтобы проверить как там дела в квартирке) $150
Insurance (страховка) $432
Pest control (обработка против тараканов, муравьев) $120
Stationery, telephone and postage (марки, конверты и т.д.) $20

Дальше появляется такой хитрый расход, который позволяет увеличивать расходы виртуально – называется Depreciation.

Это такой расход, который учитывает, что со временем квартирка ветшает и уменьшается ее стоимость. То есть,- запас на будущий капитальный ремонт.

Этот расход существует только на бумаге у налогового бухгалтера, сам владелец квартирки ничего из кармана не достает. Размер этих списаний определяется исходя из стоимости строительства квартиры. Например, согласно смете построить ее стоило 200 тысяч. 2,5% будет $5,000 в год списаний.

Capital works 2.5% building write off = $5,000

Depreciation value of fittings and fixtures. =$2,000.  Под fixtures and fittings имеется в виду набор вещей и приспособлений, которые списываются (уменьшают налогооблагаемую прибыль или увеличивают убыток) в течении нескольких лет. Например духовка, кондиционер , ковровое покрытие пола и т.п.

Например пусть их стоимость будет $10,000, уменьшение стоимости на  20% это $2,000; Уменьшение стоимости – считает или сам владелец или чаще всего, специальный оценщик, который называется quantity surveyor.

Всего бумажных списаний —  $7,000
Loan deductions: (сборы банка) $348

Bank interest (процент за кредит за год) $23,613

Всего расходов- $34,863

Всего потери $20,863 (в неделю 401).

Теперь посмотрим на то, зачем эти потери:

В данном примере есть несколько условий:
1. Квартирка новая относительно, именно поэтому такие высокие списания на fixtures and fittings, с каждым годом эта цифра будет уменьшаться.

2. так как дом построен после 1985 года возможны списания 2,5% в год от стоимости строительства дома ( не от его покупной стоимости) в течении 40 лет с момента завершения строительства.
Термин – special building writes off и сумма списания определяется на основании сметной стоимости строительства дома или на основании отчета, приготовленного quantity surveyor. В такой отчет включается все, что составляет собственно дом и не может быть легко перенесено в другой дом, например: встроенная кухня, встроенные шкафы, двери и т.п.

3. Дом куплен на имя того, кто зарабатывает больше, платит больше налогов, поэтому и вернуть налогов может больше.

До покупки недвижимости в год он зарабатывал $50,000 минус $11,100 налогов, на руки получал $38,900.

После покупки недвижимости :
зарплата: $50,000
прибыль от аренды $14,000

всего доход $64, 000

минус расходы:
Убыток от аренды: $34,863 ( из него non cash deductions $7,000, cash deductions $27,863)

всего доход $29,137
налог на доход: $4,091

денег на руки в год: $50,000+$14,000-$4,091-$27,863=$32,046, то есть:

до покупки недвижимости он получал на руки $38,900, а после покупки на руках остается $32,046, то есть на $6,854 меньше. Вся операция с покупкой стоит ему $131 в неделю.

Вытащил из кармана то есть $27,863, а денег меньше стало на $6,854.

За счет чего?
Уменьшился его налогооблагаемый доход. А так как уменьшилась сумма его дохода, то и уменьшились его налоги на $6,909 в год.

Правительство Австралии целенаправленно поддерживает инвесторов путем уменьшения их налогов.

В истории Австралии был период, когда negative gearing был отменен, налоги не возвращались и  инвесторы стали сбрасывать инвестиционные собственности. Цены на недвижимость упали, а цены на аренду выросли значительно, что увеличило очереди на государственное жилье и суммы , которые государство стало платить семьям с низким доходом ( rent help). Эксперимент с отменой был признан не научным и прекращен.

В схеме инвестирования, чтобы она была успешной важны две переменные: высокая ставка налога у человека, на имя которого покупается недвижимость и дата строительства дома.

В этом же примере, представим, что Саша зарабатывает $150,000 в год, после покупки этой недвижимости доход уменьшается до $115,137 , а его налоги вместо $47,850 становятся $33,904, уменьшаясь на $13,946.
После покупки он получил бы на руки: $150,000 + $14,000 – $27,863 –$33, 904 =$102,233, что на $83 больше, чем до покупки.

Простая мораль: чем больше платишь налогов, тем больше можешь вернуть и то, что для одного приносит деньги, для другого может обернуться убытком.

В интернете есть прекрасные таблицы — которые легко могут посчитать потенциальные прибыли/убытки от инвестиции в недвижимость. Вот здесь бесплатная версия: Free Investment Calculator; На том же сайте есть несколько вариантов платных таблиц. Очень рекомендую.

Еще одна моя статья на похожую тему: Сдача дома в аренду.

Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги. Как я это делаю: Как я возвращаю налоги. Как мне написать: elena.telegina@taxationworks.com.au

И как без этого: вышеизложенная информация общего характера и не описывает все возможные варианты. Инвестиционные решения рекомендуется принимать исходя из специфики финансовой ситуации, которая будет для каждого своя.

(11715)