Домашняя страница / Жизнь и Быт в Австралии / Как купить дом / ​Как выбрать агента для продажи дома или квартиры в Австралии

​Как выбрать агента для продажи дома или квартиры в Австралии

Мы только что продали дом и свежи в памяти лики агентов.

Уверена, что многие столкнуться с теми же вопросами, с которыми столкнулись мы.

Как найти хорошего агента, чтобы он быстро продал дом за максимальные деньги?

Наш первый опыт работы с агентом был очень хороший. Это мы так думали.

Я представляю, как были счастливы его клиенты ( продавцы дома).

Дело было 12 лет назад и мы покупали свой первый дом в Австралии. Естественно всего боялись, всего полтора года как уехали из России, поэтому в сознание еще оставались такие термины, как кинут, обманут, попадем.

Нервничали.

Мы первоначально смотрели другой его дом, который тоже был ничего. Ну стоял кривовато, ну был построен 50 лет назад, и немножко был похож на сарай.

Агент нас внимательно оглядел и сказал, что у него для нас есть еще один дом, который, как он думал, нам больше понравиться. Мы поехали.

Дом нам понравился. Он был дороже, чем мы собирались изначально платить за дом, зато по остальным параметрам нам подходил.

Начался процесс переговоров.

Мы написали свое предложение на бумаге. Через день агент нам позвонил и с болью в голосе сообщил, что продавцы не готовы нам отдать дом за эти деньги.

Что же делать?

Он приехал на чай. Мы разговаривали о наших детях и его внуках и подписали еще одно предложение.
Он был как добрый дед мороз. Приезжал, спокойно и, никуда не торопясь, пил с нами чай, разговаривал о жизни, шутил и выжал из нас все, что мог. Тысяч 20, по моим воспоминаниям. Было подписано несколько предложений и контрпредложений. Когда он убедился, что все, денег больше нет – вздохнул и поздравил нас с покупкой.

Рынок был совершенно мертвый, никакого другого покупателя на этот дом не было. Нисколько не смущаясь этим, а так же тем фактом, что продавцы буквально за 2 года до этого заплатили за этот же самый дом в два раза меньше, он прекрасно отработал свою комиссию. При этом остался нашим другом.

Он работал агентом 30 лет, большую часть этого времени в Redcliffe и знал свое дело отлично.
Я до сих пор вспоминаю о нем с уважением.

Выбор агента

В разговорах с нашими друзьями, знакомыми или клиентами, которые, я знаю, продают или продали свой дом или квартиру, я люблю спросить о том, как они выбирали агента.

 

Вот какие ответы чаще всего попадаются:

  • У нас был знакомый/друг/товарищ или хороший друг наших друзей , который пошел работать агентом, продавать дома. Мы решили ему помочь. Пусть он продает. Ведь разницы никакой между агентами.
  • Сравнили комиссию, которую хотят получить агенты. Есть агенты, которые делают бесплатную рекламу, и, оказывается, что процент комиссии у агентов может отличаться в два раза.
  • Выбрали того, кто озвучил самую высокую цену на наш дом.
  • Пробовали продать сами.
  • Сравнивали агентства. Некоторые агенства большие, у них много филиалов, из чего сделали вывод, что они лучше.

Так как мы не только продали свой дом, но и купили другой, то в процессе покупки мы встречались с агентами. Процесс этот продолжался почти два года. Нельзя сказать, что мы активно искали, но несколько домов посмотрели и три пытались купить. Третья попытка была самой успешной. Мы купили.

После двух неудавшихся попыток мое мнение об агентах сформировалось. Пожалуй, его не стоит здесь писать по моральным соображениям.

Перейдем к примерам.

Бесплатная реклама

Первый дом, который мы хотели купить, продавал агент из системы Jenman. Эта система славиться тем, что не советует подписывать ни одной бумаги и не платить ни копейки агенту, пока дом не будет продан.

Этот подход выглядит на бумаге просто прекрасно, но если посмотреть на то, как агентство продает дома, то можно сделать следующие выводы:

  • Адрес дома/квартиры скрыт (на сайте  www.realestate.com.au) Я видела, что дом на продаже и по его адресу пыталась найти информацию о нем на www. realestate.com.au и не могла. Поиск выдавал, что такого дома на продаже нет. Я никак не могла понять в чем дело. Потом задав район, ценовые рамки и точное количество спален — откопала таки дом на сайте. Там он был без адреса с пометкой — адрес разглашается по запросу.
  • Фотографии сделаны мобильным телефоном самим агентом, их обычно немного.
  • Как и обещано, реклама бесплатная, поэтому на www.realestate.com.au, дом находиться находиться на 50 той странице в поиске по району.

Как результат это агент продает дома в среднем на 8-15 % ниже их рыночной стоимости.

Не будем скрывать героев. Вот это агенство: Stephen Smith Real Estate.

Вот как выглядит реклама дома, который он подвязался продавать на сайте www.realestate.com au 

 

Вот на его собственном сайте:

Его сайт нужно взять на заметку покупателем. Выгодные покупки обеспечены.

Стоимость этого конкретного дома 317 тысяч. Что в аккурат на 5-10% меньше, чем рыночная стоимость этого же дома. Поэтому то, что называется бесплатной рекламой на самом деле стоит продавцам этого дома 17-25 тысяч долларов. Плюс комиссия агента  около 2,5%, то есть общая стоимость услуг этого агента продавцам дома около 7925+23700=31625.

Как говориться, если вы считаете, что продавать дом с хорошим агентом слишком дорого, подождите пока вы начнете его продавать с плохим агентом.

Обратите внимание на качество фотографий.

Через него мы пытались купить дом. Он взял наше предложение, даже не попытавшись его увеличить. Через неделю позвонил и сказал, что продал другим покупателям. Мы, конечно, посмотрели на цену, по которой он продал дом. Оказалось, что примерно на 50 тысяч меньше, чем мы были готовы заплатить. Мои комментарии по поводу его работы были сплошь непечатные.

Нужно ли платить за рекламу.

Про рекламу на сайте www.realestate.com.au
Можно, конечно, не давать никакой рекламы.

Однако даже быстрый взгляд на сайт и поиск домом во району показывает, что на продаже сотни, или даже тысячи домов и квартир. Поиск может выдать до 50 страниц результатов. Чем ближе недвижимость к верху первой страницы, тем больше у нее шансов быть замеченной и проданной.

Приведу такой пример. Всем известен сайт www.gumtree.com.au. Замечательная вещь, в основном бесплатно можно дать объявление и продать ненужную вещь. В моем случае ненужной вещью были набор: стол плюс стулья. Я хотела от них избавиться, поэтому цена продажи для меня была не принципиальна, мне хотелось, чтобы мебель забрали и освободили место для новой.

Дала объявление на www.gumtree.com.au. Там тысячи объявлений о продаже мебели. Цену поставила 100 долларов. Ни одного запроса не пришло в течении 5 дней. Уменьшила цену до 50, потом до 10 долларов. Ни одного запроса. Прошло 15 дней. Заплатила 10 долларов за то, чтобы объявление оказалось на первой странице и поменяла цену на 80 долларов. В тот же день мебель купили и вывезли.

Я прониклась важностью пребывания объявления на первой странице.

Местный агент

Возвращаясь к агентам.

Выбор агента – который  является другом или хорошим знакомым хорошего знакомого.

В Австралии важно, чтобы продающий агент работал именно в том районе, в котором находиться дом.

Если ему приходиться ездить, а для Австралии один час езды на машине– это уже серьезное расстояние, то ему будет неохота и некогда. Поэтому он будет проводить меньше показов дома, и стремиться продать недвижимость как можно быстрее, чтобы просто от нее избавиться.

Иметь местного агента, который давно и прочно работает в районе, в котором продается дом – очень важно. Потому, что этот фактор очень влияет на обстоятельства и стоимость продажи дома.

Второй дом, который мы не купили – как раз продавался таким «не местным» агентом. Он жил на другом конце города и ездить ему было очень утомительно . Я нашла дом и позвонила ему. Попросила показать дом через 3 дня. Он ни слова мне не сказал, что у него есть другой покупатель, просто утром в день нашей предполагаемой встречи позвонил, и сказал, что он уже подписал контракт с другим покупателем. На мой вопрос почему он не позвонил мне ничего сказать не мог, кроме того, что вы мол, какие же покупатели, если не видели даже еще дом. А те живые, настоящие.

В любом случае, дом мне настолько нравился, что я написала back up contract. Это предложение на покупку дома на случай, если предыдущая сделка развалиться (например покупателю не дадут кредит). В этом случае продавец сможет выйти из контракта через 14 дней. Так и случилось, у покупателя были проблемы с банком, и контракт перестал существовать. Однако вместо того, чтобы заново начинать все, и продать дом мне, агент уговорил продавца дать продление контракта текущему покупателю. Еще на 7 дней. Иначе ему нужно было опять ездить показывать дом, потом ездить на показывать его нашим проверяющим строителям, а пом вдруг нам тоже не дадут кредит и т.п.

За следующие 7 дней покупатель собрался с силами и нашел кредит, с чем я могу его только поздравить. Когда я узнала цену продажи я была поражена – она была на 32 тысячи ниже нашего письменного предложения.

Не будем осуждать. Как говориться, не ведают, что творят.

Какова стоимость у услуги, которую вам оказывает бывший сослуживец или знакомый? Готовы ли вы были ему заплатить наличными 32 тысячи, чтобы показать свое дружеское расположение? Если да, то безусловно стоит работать только с друзьями и знакомыми.

Величина агенства

Величина агенства, с моей точки зрения, имеет крайне мало значения. Агенты имеют привычку переходить из агенства в агенство на ежегодной основе. Хороший агент может работать и в маленьком и в большом агентстве. Личность тут важнее организации.

И если уж работать с крупным агентством – то обязательно с его хозяином (principle). Шансы велики, что он лучше других знает , что делает, иначе бы и не стал хозяином агентства.

Выбрали того, кто озвучил самую высокую цену на дом

Выбирать агента по этому критерию можно в том случае, если он лично собирается купить дом. Во всех остальных случаях мнение агента о том, за сколько можно продать дом — просто его догадки или мечтания.

Размер комиссии

С моей точки зрения, размер комиссии в процентном выражении никак не может быть фактором для выбора агента. Это потому что дом на вторичном рынке не имеет фиксированной цены. Цена дома существует только в воображении владельца.

Еще пример из жизни агента:

На третий дом мы сделали предложение после того, как на него в очередной раз снизили цену и мы считали, что теперь дом продается ниже рыночной стоимости. Как оно водиться, дом был на продаже 5 месяцев, найти информацию о нем на сайте www.realestate.com.au не представлялось возможным, он пребывал там на 50 странице.

Так как цена по нашим понятиям была приемлемая, мы сделали предложение на 10 тысяч ниже, просто, чтобы оставить место для переговоров. Спроси меня агент, готовы ли мы добавить 10 тысяч, или , как это принято у агентов – позвонить и сказать – «Поздравляю, дом ваш, если только вы добавите 10 тысяч!»

Да мы бы в ту же минуту добавили эти десять тысяч и все. Мы морально были готовы заплатить полную цену.

Агенту как-то и в голову не пришлось поинтересоваться, есть ли у нас побольше денег. А мы из скромности не стали это ей об этом говорить. Комиссию своим продавцам она действительно выставила самую низкую их возможных в Брисбене: 2%. И плюс скрытой комиссии минимум 10 тысяч, о которой они не узнали . Так стоит ли выбирать агента на базе комиссии, если основное значение имеет цена и скорость продажи?

Хороший агент всегда отработает свою комиссию и постарается выжать их покупателей все, что можно их них выжать на существующем рынке.

Аукцион

Вряд ли стоит верить агенту, особенно в штате Квинсленд, когда он говорит , что аукцион это лучший способ продажи дома.

Лукавит.

Мой личный опыт и разговоры с агентами, к которым я отношусь с уважением говорит о том, что аукцион – это самый невыгодный для продавца способ продажи дома.

Это потому, что примерно 50% населения делает предложение на дом, не получив еще подтверждение от банка – дадут ли кредит на этот дом.

В случае с аукционом –они и связываться не будут, потому что , если купить на аукционе , а кредит не дали – то потеряешь депозит 10% от стоимости дома, это для начала. Кроме этого, проверка дома строителями на прочность проходит в Квинсленде после подписания контракта на дом. Стоимость проверки около 500 долларов и что ими разбрасываться на дома, которые еще неизвестно купишь или нет.

А например, купил дом на аукционе, а его термиты сожрали уже изнутри. В случае с аукционом нет опции отказаться, как например с обычным контрактом. Поэтому лишних сюрпризов и проблем с аукционом покупатели стараются избегать. Что сокращает количество покупателей и, соответственно возможность продажи дома.

Как мы выбирали агента.

Женщина, которая продавала наш дом работает в Рэдклифф уже 40 лет, большей частью времени – хозяйкой своего маленького агенства. Мы собственно в этом агенстве снимали свое первое жилье в Австралии. Агенство называется Gateway properties.

Когда мы решили покупать свой первый дом, 12 лет назад, в двух шагах от нашего тогдашнего дома она продавала дом. Мы сделали предложение. Она постаралась вытащить из нас побольше денег, но у нас не было. Она разочаровалась и пожелала удачи в поиске. Дом она продала и я, конечно, узнала за какую цену. На мертвом рынке, она умудрилась получить примерно на 20% выше рыночной стоимости дома.

За эти 12 лет она время от времени продавала дома вокруг нас и я я всегда поражалась, как ей удавалось продавать дом за абсолютно рекордные суммы. Я до сих пор этого не понимаю. Она очень приятный человек. Я решила, что если мы когда-нибудь будем продавать свой дом, что, как я думала, никогда не произойдет в любом случае, продавать будет только она.

Интересно, что когда мы встретились, она тоже назвала 2% комиссии. Я конечно согласилась, не стала ей говорить, что мы бы заплатили и стандартную комиссию. Плюс мы  отдельно заплатили стоимость рекламы на первой странице www.realestate.com.au.

И действительно, она продала, на 60 тысяч выше оценочной стоимости и за 20 дней. Правда продали на 40 тысяч ниже первоначально заявленной цены, но цена была завышенной, что говорить.

Кстати, в обязанности хорошего агента входит рассказ продавцам о том, что цена завышена.

Если после первых двух недель нет предложений от покупателей, при том, что фотографии самые лучшие и объявление на первой странице – надо снижать цену. Что мы и сделали.

Мои выводы о выборе агента для продажи дома:

Мне кажется самым важным, чтобы агент работал именно в том самом районе, где продается дом. Чем дольше он в этом районе работает, тем лучше.
Желательно иметь дело с владельцами ( principles) агентств. Даже если это сеть, каждое отдельное агенство франшизы – это отдельное предприятие и его хозяин обычно и есть самый лучший продавец.

Хороший агент понимает важность маркетинга и рекламы. Он знает, что деньги, которые берет www.realestate.com.au за то, чтобы объявление было на первой странице себя полностью окупают.

Хороший агент понимает важность профессиональной фотографии при продаже дома. Профессиональные фотографии с планом комнат обязательны для успешной продажи.

И хороший агент это всегда хороший переговорщик. Потому что реклама привлекает покупателей, а продажа происходит или не происходит благодаря агенту-посреднику и его способностям.

Как найти такого агента.

Самый простой способ его найти с помощью интернета.
вот здесь:

https://www.realestate.com.au/find-agent

Они больше всех знают про агентов, так как все абсолютно продажи проходят через этот сайт.

Посмотрите рейтинг агентов ( по количеству проданных домов за год) в своем районе, список проданных домов и цен, за которые дома проданы. Посмотрите на эти дома, особенно на те, которые на соседних улицах. Наверняка вы имеете представление о стоимости домов в своем ближайшем окружении. Насколько его продажи отражают ваше представление о максимальной цене?

Выберете два – три агента и зайдите к ним на open homes в субботу, посмотрите как они работают. И вообще там ли они, или дома продают их ассистенты? Позвоните по поводу дома, который продает агент и представьтесь покупателем – как он работает с покупателем? Можно ли вообще до него дозвониться , как быстро он перезванивает? Ваш дом он будет продавать так же.

Как правило в каждом районе есть два-три лидирующих по продажам агента и именно с ними лучше всего иметь дело с экономической точки зрения.

Вот еще один сайт, который помогает выбрать агента почитать о нем отзывы:

Rate my agent

Потом встретиться с теми, кто понравились и выбрать из трех одного. а потом продать дом счастливо и дорого.

Удачи в продаже дома!

Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги. Как я это делаю: Как я возвращаю налоги. Как мне написать:elena.telegina@taxationworks.com.au

(355)

Check Also

Copyright: warrengoldswain / 123RF Stock Photo

Покупка недвижимости в Австралии нерезидентами.

Поможет ли покупки недвижимости в Австралии получить визу и гражданство Австралии? Какие сборы и пошлины нужно заплатить для покупки? Какие разрешения нужно получить? Есть ли льготы? Можно ли получить кредит? Нужно ли платить налог на доход и какой?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Subscribe without commenting