Сдача дома в аренду

Редакция 24/04/2019

При покупке недвижимости в аренду возникают вопросы – что можно включить в расходы и как это повлияет на мои налоги.

Частично на эти вопросы я постаралась ответить в статье – Что такое Negative Gearing.

Кратко – Negative gearing это если расходы от содержания недвижимости превышают доходы. Убыток уменьшает доход – например, зарплату и в результате пересчета получается хороший возврат налогов.

Здесь список из примерно 30 видов расходов, которые помогают вернуть налоги.

Я рассортировала их по важности– от самых крупных до экзотических  и после списка написала коротко мои мысли по поводу оптимизации.

•  Проценты по кредиту выплаченные банку (Interest on loans+ bank fee)
• Амортизация постройки (Depreciation and Capital Works allowance)
• Выплата коммунальных платежей в квартирном комплексе (Body corporate fees)
• Вознаграждение агенту за управление, сдачу квартиры в аренду, рекламу с целью найти жильца;
• Коммунальные сборы городского совета (Council rates), плюс плата за канализацию и воду.
• Ремонт дома, квартиры
• Страховка (building, contents, public liability insurance)
• Налог на землю Land tax. Суммы могут быть очень значительные. В каждом штате рассчитывается по своему. Например в штате ACT Land tax calculation
• Уборка, борьба с насекомыми и грызунами.
• Электричество и газ (как правило только в том случае, если это квартира или квартира с мебелью на короткий срок, в обычных случаях за электричество платит квартирант)
• Стрижка газона и кустов во дворе;
• Оплата услуг за: подготовку налогового отчета, отчета по амортизации, оплата услуг юристов по выселению хулиганского жильца и судебной тяжбы по получению квартплаты; составлению договора аренды и т.д.
• Стоимость звонков агенту/ квартиранту, стоимость почты, конвертов и тд
• Стоимость охраны и аренды системы видеонаблюдения ( это в случае квартирных комплексов)

Те расходы, которые идут после электричества, как правило минимальны и мало влияют на что- то или даже редко встречаются.

Проценты за кредит

Это львиная часть расходов, так как мало кто может себе позволить купить дом или квартиру за наличные. Банку уходит основная часть от аренды, поэтому стоит посмотреть – какому банку и какие условия.

Вот здесь один из многих сайтов, который помогает сравнить проценты по кредиту от разных банков: ratecity;

Можно обратиться и к брокеру. Вот хороший сайт –Home loan experts который отвечает на множество вопросов по инвестициям в недвижимость и продвигает услуги своих брокеров. К сожалению, мой личный опыт обращения к их брокеру был неудачный. Жаль, так как из-за этого мы не смогли купить дом, который хотели. Вообще найти хорошего брокера совсем не просто. Я долго была уверена, что вообще нет смысла обращаться к брокеру и всегда лучше вести переговоры напрямую с банком.

Потом женщина, которая с которой мы работали в Commonwealth Bank перешла на другую работу и я осознала, что менеджеры в банке бывают разные. Потом она сама стала брокером и я ее рекомендую- Emma Hawker. По русски она не говорит, зато работать с ней одно удовольствие. Уровень знаний , которым она обладает в плане получения кредитов больше мне не встречался ни у кого. Кроме этого, она очень высоко ставит интересы клиента. Намного выше, чем большинство других работников банка или брокеров, с которыми мне приходилось встречаться.

Вопрос, который я до сих пор для себя не решила – нужно ли вначале выплатить долг за свой дом перед тем, как покупать дом для сдачи в аренду? Мнения самые разные, если спросить продавцов недвижимости – то, гарантировано, не нужно. Я видела обратные примеры – те люди, которые быстро выплачивали долг за свой дом – потом покупали не один, а несколько домов, быстрее выходили на получение прибыли от сдачи дома и вообще мне нравились своим цветущим видом.

Как я это вижу – дом для сдачи в аренду покупается для получения прибыли, а не с целью сделать жилье в аренду более доступным для населения. Возврат налога в конце года конечно утешает, но что если возврат налога 4-5 тысяч, а убыток от дома за год 15 тысяч? Это вовсе не редкая ситуация.

Проценты за кредит, да и вообще все траты включаются в расходы в соответствии с долей владения. Если дом куплен на два имени, то каждый может включить только свою половину расходов. Если жена не получает доходов и налоги не платит, то расходы эти теряются.

Амортизация

Это вторая по значимости статья расходов. Много владельцев домов ее не используют. И это грустный факт.

От этой цифры часто зависит – остаются в кармане деньги после сдачи в аренду или нет.

Чтобы включить ее в расходы нужно получить отчет от лицензированного специалиста. Называется этот специалист quantity surveyor;

Я обычно рекомендую такие компании:

Если недвижимость расположена не в QLD, то крупная компания – BMT tax depreciation. Они все делают качественно. Чтобы они сделали отчет- все что нужно сделать- это заполнить форму: order online;

Далее они связываются с property manager и навещают недвижимость.

Стоимость их услуг около 650-700 долларов, делают  отчет за 2-3 недели;

Если недвижимость в штате QLD я рекомендую ( и сама пользуюсь) услугами компании Residep. Ее владелец, Tony Wall делает отчеты очень качественно , сам выезжает посмотреть недвижимость. Запрос о стоимости отчета можно сделать online. При похожем качестве на BMT, их расценки чуть ниже.

Вторая, услугами которой пользовались многие из моих клиентов — Tax shield.

Их стоимость 275 долларов, делают в течении 48 часов. Дешево и быстро потому, что на объект они не выезжают. Нужно заполнить их таблицу–выбрать из списка имеющиеся ценности и отослать им.

Depreciation report -это официальный документ, на основе которого в расходы ежегодно включаются десятки тысяч долларов. И что особенно приятно, эти расходы виртуальные, из кармана их вытащить не пришлось.

Правительство резко сократило возможность включать бумажные списания для вторичного жилья. Изменения произошли 16/05/2017 года. После этой даты при покупке вторичного инвестиционного жилья в расходы мы можем включать только 2,5% от стоимости строительства

Стоить ли состовлять? Даже если дом старый и без ремонта, и в этом случае отчет за 275 долларов себя окупает. Ведь он составляется на следующие 25-30 лет.

Стоимость подготовки отчета тоже включается в расходы.

Body corporate

Это сбор квартирного комплекса на поддержание этого комплекса. На эту сумму нужно внимательно смотреть при покупке квартиры. Стоимость может колоссально различаться между комплексами. Бывают выплаты до 12 тысяч в год.

Часто бывает, что квартиру с высокими выплатами body corporate можно купить дешевле, чем похожую квартиру в соседнем скромном комплексе. Из того, что я видела – выгоднее заплатить чуть больше при покупке, выбрав комплекс с низкими поквартальными платежами.

Высокие платежи body corporate часто делает инвестицию невыгодной.

В таком комплексе приятно жить. Как правило, там есть много удобств. Обязательно бассейн, тренажерный зал, красота кругом. Но если квартира сдается в аренду – получается, что всеми этими радостями пользуется квартирант, а счет оплачиваете вы. Разница в цене на аренду между дорогим комплексом и комплексом попроще в одном и том же районе будет совсем не велика. Разница эта не покроет перегретых счетов комплекса.

Стоимость услуг агента по управлению квартиры

Сдавать можно и напрямую, не пользуясь ни чьими услугами. Однако экономия на этом виде расходов чаще всего приводит к полному разочарованию в инвестициях в недвижимость.

Агенты берут  7% до 9,5% от суммы аренды в месяц. Это, конечно, неприятно.

Почему так много я не знаю, но я очень советую пользоваться их услугами.

Аккуратно каждый месяц муж рассказывает мне очередную историю о несчастном владельце дома, которому не платили 6 месяцев, дом превратили в руины, сарай со двора разобрали и вывезли. Поэтому теперь хозяин продает, говорит –сдавать,-ну просто жутко невыгодно.

Большое преимущество агента по управлению недвижимости в том, что он может проверить кредитную историю человека, который претендует на съем квартиры. Люди, которые вывозили чей-то сарай уже занесены в черный список. Поэтому они больше не могут снимать через агентства. Они снимают черeз gumtree. А там поток желающих сэкономить 7,5% на комиссии не уменьшается.

Законодательство Австралии так построено, что если человек не платит аренду, то выставить его из дома не очень просто. В среднем на судебные тяжбы уходит не менее полугода. Судебные тяжбы – это только на выселение. Деньги за аренду и ремонт квартиры получить не удастся,  как правило, это люди с которых нечего взять.

Я раньше думала, что такие истории – редкость. Оказалось, совсем не так. Просто я не сталкивалась с такими людьми. Видимо и возврат налогов они оформляют сами. Муж продает примерно по дому в месяц с такой историей.

Я сталкиваюсь с легкими случаями: не дополучили за аренду за несколько недель, или в доме вдруг вместо одного квартиранта живет десять, или самый частый случай: стоимость аренды не повышается в течении многих лет.

В общем советую найти хорошее агентство и с ним работать.

Ремонт квартиры

Желательно помнить, что стоимость ремонта квартиры сразу после ее покупки – в расходы включить нельзя. Вернее, можно, но только 2,5% от стоимости такого ремонта ежегодно. Поэтому ремонтировать лучше после того, как первые квартиранты уехали. И даже после этого крупные улучшения включаются в расходы по частям.

Расходы на поездки

Было бы здорово купить недвижимость в курортном месте и стоимость ежегодного отпуска относить на расходы. Увы. Налоговый офис уже подумал об этом и в расходы можно включить только небольшой процент от стоимость билетов, если речь идет об проверке состояния недвижимости. Для повышения процента нужно обоснование в виде дневника активностей в зоне нахождения недвижимости.

Страховка

Есть два вида страховки – landlord contents insurance and landlord building insurance;

Из моего опыта: если квартиранты устроили пир и случайно сожгли/залили/сломали часть квартиры, то особенно помогает landlord building insurance; Именно она заплатит за ремонт стен, покраску, восстановление кухни, ванной и так далее. Contents – оплачивает только краску на дверях и ремонт/замену ковролина на полу.

Наверное, имеет смысл иметь страховку на потерю аренды, (она идет пакетом к вышеперчисленным страховкам), но я моей точки зрения лучше иметь хорошего агента по управлению недвижимости. Building insurance нужно иметь обязательно – особенно для дома. В квартире building insurance оплачивает body corporate.

Какой дом лучше купить для сдачи в аренду.

Это замечательный вопрос. Лучше всего тот дом, который приносит прибыль. Возможно, это незначительно увеличит налоги, но никто еще не разорился получая прибыль.

Где найти такой дом, чтобы при покупке его в кредит получать прибыль?

От размера кредита многое зависит. Чем выше доля кредита, тем труднее найти такой дом.

По моим наблюдениям: хороши вложения в duplex (это такой дом поделенный на две части). Вложение хорошо тем, что там два источника дохода, отсутствует body corporate, в цене велика стоимость земли- а именно эта часть быстрее всего дорожает со временем. В последнее время придумали даже вот такой подход — dual living. Это дом на два хозяина, но который, в отличие от duplex нельзя поделить, чтобы продать по частям. Вот к примеру, две компании, которые занимаются этим в Квинсленде: Duel Key Homes, Duel Occupancy Homes.

Бывают дома, которые нужно совсем незначительно переделать, чтобы из него получилось две квартиры. Только нужно поинтересоваться в городском совете, как они смотрят на то, что вместо одной семью в доме будет жить две.

Смелые предпринимательские проекты рушатся. Например, если разделить дом возле университета на 15 клетушек и поселить там студентов. Получается большой доход. Но он недолгий, потому что какой-нибудь добрый человек обязательно все расскажет городскому совету и все прикроют. Есть нормы поселения на квадратный метр и их нарушать – значит вступать в конфликт с законом.

Или более сложная комбинация – покупка большого участка с домом, разделение на два участка, и продажа одного из них. Если удачно проделано – снижает долю кредита и создает прибыль от аренды.

Мое наблюдение– в первые два-три года после покупки недвижимости есть тревога по поводу будущего, роста процентов за кредит и состояния мировой экономики. После пяти лет наступает привыкание. Мне пока не удалось встретить владельца инвестиционной недвижимости со стажем более 7 лет, который бы жалел о своем решении ее купить.

В интернете есть прекрасные таблицы — которые легко могут посчитать потенциальные прибыли/убытки от инвестиции в недвижимость. Вот здесь бесплатная версия: Free Investment Calculator; На том же сайте есть несколько вариантов платных таблиц. Очень рекомендую.

И как без этого: вышеизложенная информация общего характера и не описывает все возможные варианты. Инвестиционные решения рекомендуется принимать исходя из специфики финансовой ситуации, которая будет для каждого своя.

Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги. Как я это делаю: Как я возвращаю налоги. Как мне написать:elena.telegina@taxationworks.com.au

Статья прочитана:

(6669)