Домашняя страница / Налоги и как их платить / Платить ли на налог на продажу квартиры в России?

Платить ли на налог на продажу квартиры в России?

Мне часто задают вопрос – что означает соглашение между Австралией и Россией об отмене двойного налогообложения.

Часто бывает, что переезжая в Австралию, новый иммигрант оставляет за собой в России квартиру или несколько квартир и (или) бизнес, которые приносит  доход. Как строится налогообложение в этом случае?

Это зависит, становиться ли приезжающий человек налоговым резидентом Австралии.

Резидент я или не резидент?

Резидент Австралии для налоговых целей – это совсем не то же самое, что резидент для иммиграционных целей. Можно быть не резидентом для целей иммиграции, но при этом быть налоговым резидентом. Так, например, происходит, если человек получает рабочую или студенческую визу.

Как узнать – кто я, налоговый резидент или нет?

Один из простых способов  — заглянуть на страничку налоговой, где есть интерактивная анкета, после заполнения которой, вы узнаете, кем вас считает налоговая. Determination of residency;

Очень приближенно: – налоговым резидентом является человек, который приехал сюда, имея разрешение на работу,  с намерением работать и оставаться здесь долго; или/и у которого здесь дом и семья, или/и который провел ( или намеревается провести в Австралии) не менее полугода. Более подробно определение резиденства  смотрите —  Residency — four tests, Типичные примеры резидента и не резидента.

Разные налоги для резидентов и не резидентов.

Почему так важно сначала выяснить вопрос резиденства? Потому, что от этого зависит – на какой доход, и по какой ставке нужно будет платить налоги.

Я писала о том, как платят налоги резиденты Австралии для налоговых целей: Как мы платим налоги в Австралии. Это прогрессивная ставка налога, в соответствии с которой налог плавно увеличивается с нуля на 18000 дохода в год и достигает 32% процентов с  дохода в 180,000 долларов в год.

Для нерезидентов картина другая, они платят тоже по скользящей шкале, но шкала начинается с 32.5%.

Для 2013 финансового года:

Доход Налог
0 — $80,000 32.5c с каждого $1
$80,001 — $180,000 $26,000 плюс 37c за каждый  $1 свыше $80,000
$180,001 и более $63,000 плюс 45c за каждый $1 свыше $180,000

 

Это налог платится на доход, который они получают в только Австралии.

Например, часто граждане Австралии уезжают жить в США и оставляют в Австралии свой дом, который они сдают в аренду. В этом случае, они платят налог на доход, который они получили от аренды дома в Австралии, за вычетом расходов на поддержание дома.

Таким образом – нерезиденты платят в Австралии налоги только на тот доход, который они получили в Австралии и платят по шкале, которая отличается от шкалы для резидентов. Кроме того, на них не распространяются никакие налоговые льготы.

Льготное налогообложение на сберегательные вклады для нерезидентов.

Австралия заинтересована в том, чтобы иностранные граждане хранили свои сбережения в банках Австралии. Такие сбережения поощряются с точки зрения налогов.

Поэтому, если иностранный гражданин, ( нерезидент для налоговых целей) открывает сберегательный вклад в Австралии , то он платит всего 10% на доход от такого вклада. Причем эти 10% удерживает сам банк и никих отчетов о доходах в этом случае делать не нужно.

При открытии счета не указывается tax file number ( так как его нет у иностранцев) и адрес указывается зарубежный.
Здесь вся информация по этому поводу на сайте налоговой: Tax on saving accounts.

Как платиться налог на зарубежный доход для резидента

Типичный пример: в России осталась квартира, которая сдается в аренду. Человек приехал, чтобы жить долго и счастливо в Австралию, имеет визу, но  все-таки немного сомневается – останется он или нет. Поэтому квартиру свою не продает, на всякий случай.

Таким образом, по логике налоговой, он становиться налоговым резидентом Австралии с момента приезда в Австралию. И платит налоги по шкале резидентов. Имеет все налоговые льготы. Платит налог в Австралии на весь свой доход – включая доход зарубежный: от сдачи квартиры.

Соглашение об отсутствии двойного налогообложения означает, что не нужно платить двойной налог на один и тот же доход.

Например, если на доходы с аренды заплачены налоги в России, то эти заплаченные налоги будут учтены в Австралии.

Или другой пример — у человека в России остался бизнес, который приносит доход. На этот доход уплачен налог, и есть справка об уплате этого налога. В дополнение к этому доходу в Австралии получена заработная плата. В конце года, в момент составления декларации о доходах оба дохода суммируются. Потом рассчитывается, сколько на этот доход нужно заплатить налогов. После этого в ход идет справка о налогах, уплаченных в России. И австралийский налог уменьшается на сумму уплаченных налогов в России (пересчитанных по курсу).

Эти налоги, уплаченные в другой стране, называются в австралийской налоговой системе – Foreign Tax credit. Очень подробное описание на английском всей системы foreign tax credit, которая довольно сложная и разветвленная здесь: Guide to foreign income tax offset rules.

Я в этой статье не претендую на полноту описания налоговой системы. Это и невозможно сделать.

 Налоги, заплаченные в другой стране в Австралии не возвращают.

В Австралии существует такое понятие как возврат налога. Большинство населения получает в конце года часть налога, который был заплачен в течении года. На Foreign tax credit эта система не распространяется. Например,  с аренды российской квартиры, получен доход $15000 и уплачен налог 13% тоже в России. В конце года составляется декларация о доходах в Австралии, где записывается, что общий доход 15 тысяч, foreign tax credit 1950 долларов (13%). Если бы этот налог был уплачен в Австралии – его бы вернули, но так как он уплачен в другой стране – его не возвращают.

А что насчет продажи квартиры в России?

Если после нескольких лет, прожитых в Австралии, человек решается, наконец, продать свою квартиру в России часто возникает вопрос – а заплачу ли я налог на продажу этой квартиры.

Ситуация очень распространенная.

В налоговом законодательстве Австралии есть правило о продаже своего дома. Доход от продажи своего жилья (резиденции) не облагается налогом. Если квартира перестала быть домом несколько лет назад, но никакое другое жилье не было приобретено в собственность для проживания, в этом случае в течение  6 лет можно продать свое бывшее жилье без всяких налогов.

Более подробно об этом написано на сайте налоговой: Moving on? Remember the six year rule for CGT.

В случае если в России больше, чем одна квартира, то только одна квартира может считаться основной резиденцией.

После 6 лет расчет усложняется. Возникает налог, который называется capital gain tax.

Налоги при продаже инвестиции

Что происходит со второй (третьей) квартирой  при продаже?

Налоговый резидент Австралии должен включить доход от продажи своих инвестиций (например, квартиры) в свой налогооблагаемый доход в Австралии.

Налог рассчитывается на прибыль от продажи — то есть разницей между ценой покупки и ценой продажи. На налог есть скидка 50%, если недвижимость была в вашей собственности более года.

Временные резиденты

Чтобы окончательно все запутать, есть налоговые льготы для налоговых резидентов Австралии, держателей временных виз. ( например 457 рабочей визы). Даже будучи налоговым резидентом Австралии, но временным резидентом для иммиграционных целей — можно не включать инвестиционный зарубежный доход в декларацию о доходах в Австралии. Там множество исключений, но тем не менее, держателям 457 визы не обязательно отчитываться о некоторых видах зарубежного дохода. Более подробно на сайте АТО: Foreign income exemption for temporary residents.

Как обычно, хочу добавить, что налоговые законы запутанные и  в одной такой короткой статье невозможно охватить все нюансы для всех обстоятельств.

Я работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги. Как я это делаю: Как я возвращаю налоги. Как мне написать: elena.telegina@taxationworks.com.au .

Статья прочитана:

(9069)

Check Also

Отчисления в пенсионный фонд и налоги

Можно ли снять деньги из пенсионного фонда, чтобы заплатить за дом? Как с помощью перечислений в пенсионный фонд можно уменьшить подоходный налог? Как государство поощряет накопления в пенсионном фонде? Когда можно вытащить деньги из пенсионного фонда? Стоит ли покупать недвижимость в пенсионный фонд?

60 комментариев

  1. Я постоянный читатель Вашего сайта. Там много очень полезной информации. Огромное Вам спасибо за это.
    У меня есть такой вопрос и очень хочу получить от Вас ответ: я живу в Москве, и недавно продал свою московскую квартиру (она была оформлена на мое имя). Затем, мы вместе с сыном, имеющим Австралийскую визу Permanent resident с декабря 2014 г. и живущим в Австралии, оформили Договор дарения у нотариуса в Москве для официального перевода денег на его счет в Австралии. Квартира была в собственности уже 11 лет, поэтому при ее продаже мне не надо было платить ни каких налогов в России. Скажите, пожалуйста, должен ли мой сын платить какие-нибудь налоги в Австралии при получении этих денег?
    Буду очень признателен за Ваш ответ.

  2. Подарки в Австралии не облагаются налогами.

    Могут задать вопрос вашему сыну — откуда получены деньги и в этом случае —
    если вы предоставите:

    контракты на покупку и продажу квартиры;
    договор дарения;
    выписку из банка показывающую перевод с вашего счета на счет сына в Австралии;

    То австралийская сторона будет полностью удовлетворена. Налог на подарок ваш сын платить не будет.

    Иногда проходит 2-3 года после такого перевода прежде чем налоговый офис присылает письмо с вопросами.
    Поэтому важно все эти документы хранить как минимум 5 лет.

  3. Большое спасибо за такую подробную статью!

    Уточните, пожалуйста, если, например, сдается квартира в России, но естественно без уплаты налога, то есть не совсем «официально», то у Австралийской налоговой будут вопросы о происхождении средств? Если я не буду указывать в декларации эти суммы, то как налоговая будет узнавать о них? Банки отправляю какие-то сведенья в налоговую? Если деньги будут поступать на российский счет, то соответственно, уже налоговая никак отследить эти деньги не сможет?

    Правильно ли я поняла из ваших статей, что при первичном переводе денег на австралийский счет при переезде на ПМЖ, налоговая не интересуется их происхождением. Но когда я становлюсь налоговым резидентом, то становится важно откуда появляются средства. Есть ли какие-то лимиты сумм, когда уже данные передаются из банков в налоговую?

  4. Elena,

    Если вы не отчитываетесь о доходах по сдаче квартиры в налоговый офис России, то у австралийского офиса нет пути, как узнать об этом доходе.

    Однако, если деньги от аренды отправляются в австралийский банк – то у налогового офиса Австралии может возникнуть вопрос – откуда эти средства.

    Банки подают информацию в Ато о поступлении на счет денег из-за рубежа. Все крупные суммы (более 10.000) обязательно высвечиваются в Ато и сравниваются с отчетом за год ( tax return) – есть ли там иностранный доход. Менее мелкие суммы тоже могут отслеживаться, если они регулярные.

    Действительно, еще 2-3 года назад Ато как правило никогда не задавал вопросов по поводу – откуда деньги – если они были переведены из-за рубежа в следующие месяцы после иммиграции в Австралию.

    Сейчас времена меняются, и похоже, что важно хранить все документы и выписки, показывающие происхождение денег и их существование еще до момента въезда в Австралию.

    Все что они хотят знать – не доход ли это , который появился после переезда в Австралию – и если доход – почему на него уплачены налоги.

    Хочу добавить, что большинство австралийцев декларирует свои иностранные доходы, даже если у АТО нет способа узнать о них. Мне это приятно.

  5. Елена, спасибо большое за исперпывающий ответ! В данном ключе подскажите, пожалуйста, что необходимо для регистрации дохода от сдачи квартиры или бизнеса: документы на владение, договор аренды? Или просто указывать в декларации сумму, которая была перевода из-за рубежа, без обоснования происхождения этих средств?

  6. Елена,

    При подаче декларации о доходе — просто указывается чистая сумма зарубежного дохода. ( сумма дохода по аренде минус расходы: например проценты по кредиту).

    Конечно, в случае проверок Ато может спросить какие расчеты стоят за этим. И есть ли какие то документы , подтверждающие эти расчеты. Обычно так как суммы небольшие ( относительно) то я не помню случаев проверки договоров покупки квартиры.

    Зато, когда квартира продана за рубежом — в этом случае в случае проверок просят договор покупки и продажи квартиры.

  7. Здравствуйте Елена я работаю у сестры в бизнесе поваром с июня 2016 г.

    Месяц назад их булкипер узнал что я еще не пермомент виза а партнерская .и она сказала что с меня нужно брать 30% налог и даже с минимальной суммы в 150 дол в неделю.

    Это что новый закон и как можно облагать минималку налогом .и вернут ли мне эти денги когда я пойду делать отчет. Если в год не составило 18.200. И не оштрафуют меня за то что их бугалтер не брала с меня налог с июня по декабрь .а если и брала то как со всех резидентов% Спасибо за ранее

  8. Хочу вас успокоить, если что-то с вас лишнее удержат, все можно будет вернуть.

    Вообще удержания определяются не на основе визы, а других параметров. АТО: https://www.ato.gov.au/Individuals/International-tax-for-individuals/Work-out-your-tax-residency/Residency-tests/
    вы можете результаты этого теста распечатать и принести вашему бухгалтеру

    Мне кажется ваш бухгалтер ошибается и не имеет права брать 30% налога с вашего заработка.

    Я понимаю, что иногда спорить очень трудно.

    Вас не оштрафуют и все деньги вернут.

    можете ко мне обратиться после 01/07/17 и я подготовлю для вас отчет и верну все налоги.

  9. Добрый день, Елена,спасибо за столько полезной информации.
    Но осталось немног непонятно про налог с продажи квартиры в России.
    Вот живем мы в Австралии больше года, то есть давно перестали быть налоговыми резидентами России, значит налог с продажи составит 30% по РФ законодательству (квартира более 3-х лет в собственности), а по АУ законодательству получается что налог можно не платить если это продается как свой дом.
    И как же в этом случае? Какому закону подчиняться? Какому хочется? Или как?

    Спасибо за ответ.

  10. Ольга,

    Я в этой статье писала о налогах в Австралии.

    Налоги в России — не моя сфера.

    Если, квартира в которой вы жили до приезда в Австралию -продается в течении 6 лет после переезда — в Австралии вы не платите налога.

    В России другие законы и вполне возможно, что вам придется заплатить налог в России.
    Живя я Австралии и имея собственность в России вы попадаете под налоговые законы обеих стран.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Subscribe without commenting