Что такое Negative Gearing

Свежая версия 20/03/2015

В Австралии довольно популярен такой вид инвестиций, как покупка дома или квартиры для последующей сдачи в аренду. Государство поощряет такое вложение денег, в виде уменьшения налогов.

Распространенный термин, который при этом используется: Negative gearing. Я думала-думала как это перевести, по сути потеря денег на инвестиции, которая потом частично возмещается в виде возврата налогов. Потеря денег звучит не очень хорошо, но зато хорошо описывает то, что происходит.

Стоимость жилья достаточно высокая, если купить  жилье в кредит и сдать в аренду, то аренда не покрывает всех затрат на покупку и поддержание дома ( квартиры) – отсюда и потери.

Сразу возникает вопрос – зачем нужна такая инвестиция, которая приводит к потере денег.

Вопрос отличный.

Ответ следующий: —  на протяжении последних, скажем, 40 лет стоимость недвижимости постоянно росла, в среднем удваиваясь каждые десять лет. Например -средняя стоимость дома в Квинсленде в течении 1995-2002 была 160 тысяч долларов, а в 2005-$315 тысяч.

На этот рост цен и рассчитывают те, кто покупает эту недвижимость. Подержав дом несколько лет, хотя и теряя деньги в течении нескольких лет, продают его. Выигрыш от роста цен, как правило значительно перекрывает потери предыдущих лет. И еще остается на хлеб с маслом.

Gearing –означает рычаг, это потому, что инвестиционную собственность покупают в кредит в большинстве случаев. То есть, используют сколько-то тысяч своих денег, например $10,000, остальные $305,000 занимают у банка. Рассчитывая, что если недвижимость вырастет в цене в два раза, то банку по прежнему нужно будет отдать $305,000, а стоимость дома выросла в два раза (например до $620 тысяч) –то есть вложенные личные деньги ($10 тысяч) принесли доход в виде $300 тысяч. Таким образом,- кредит – как бы инструмент рычага, который помогает получать значительно больший возврат на $10 тысяч, чем возможно получить в любом другом случае.

Это все так работает в теории, на практике могут быть разные варианты – например – стоимость домов не растет. Или еще хуже – стоимость домов падает –это то, что происходит теперь. Или процент за кредит вырос, выплаты за кредит высокие и потери от недвижимости слишком большие.

Но в целом, несмотря на наличие этих вариантов, покупка жилья в кредит была и остается одним из самых популярных видов инвестиций в Австралии. На протяжении 5 лет, что я работаю налоговым бухгалтером, я постоянно встречаю людей, который купили дом или квартиру, продержали несколько лет и заработали на этом десятки тысяч долларов. Это обычные люди, на зарплате, и трудно представить, каким еще другим способом, они могли бы заработать такие деньги.

Сейчас цены на недвижимость упали. Иногда люди вынуждены продавать свою недвижимость, из-за потери работы, уменьшения дохода и т.д. Поэтому в следующем году, наверное, мне придется встретится с людьми, которые вынуждены были продавать недвижимость на падающем рынке и потеряли деньги на этом. Но пока таких людей ко мне не приходило.

Собственно технический процесс — Negativee gearing: как это работает.

Проще описать процесс с помощью примера.

Например:
Маша и Саша купили свой собственный дом, в котором они живут, 15 лет назад.  Саша зарабатывает $50,000 в год, Маша $10,000 в год. Кредит за дом они, в основном, выплатили за эти годы. Они с легкостью могут занять деньги для покупки инвестиционной собственности. Они решили купить квартиру и сдать в аренду.

Поискали на www.realestate.com. Нашли квартиру, которая стоит $285 000. Посмотрели на этом же сайте сколько стоит снять подобную квартиру в этом районе- выяснили, что можно ее сдать за 280 долларов в неделю. Решили покупать.

Цена на квартиру $285,000, но это не все деньги, которые нужно заплатить. Потому, что к цене нужно прибавить гербовые сборы, пошлины на оформление и регистрацию квартиры. На этом сайте есть примерный калькулятор- что еще нужно будет доплатить. Additional buying cost calculator.

Затраты на покупку:

Purchase stamp duty $8450
Gov fees $499
Conveyancing and searches $1500
Loan application $700
Loan stamp duty $1040
Всего затраты на покупку: $297,189

Таких денег у них нет и они отправляются в банк за кредитом. Банк кредит выдать соглашается на всю сумму покупки. Представим , что процент за кредит 7,75%.

В этом случае прибыли и убытки будут выглядеть так:

Доход от аренды (rent)  $14,000 (280* 50) 50-это количество недель в году, когда квартира будет сдана;

Расходы:

Property running deductions:
Council rates ( сборы местного совета) $600
Body corporate (сборы на поддержание дома, в котором квартира) $1,100
Repairs ( текущий ремонт) $500
Property management fees (это то, что забирает себе агентство недвижимости, которое сдает в аренду квартиру)-$980
Travel expenses to inspect a property, or collect a rent ( расходы на поездку, для того, чтобы проверить как там дела в квартирке) $150
Insurance (страховка) $432
Pest control (обработка против тараканов, муравьев) $120
Stationery, telephone and postage (марки, конверты и т.д.) $20

Дальше появляется такой хитрый расход, который позволяет увеличивать расходы виртуально – называется Depreciation.

Это такой расход, который учитывает, что со временем квартирка ветшает и уменьшается ее стоимость. То есть,- запас на будущий капитальный ремонт.

Этот расход существует только на бумаге у налогового бухгалтера, сам владелец квартирки ничего из кармана не достает. Размер этих списаний определяется исходя из стоимости строительства квартиры. Например, согласно смете построить ее стоило 200 тысяч. 2,5% будет $5,000 в год списаний.

Capital works 2.5% building write off = $5,000

Depreciation value of fittings and fixtures. =$2,000.  Под fixtures and fittings имеется в виду набор вещей и приспособлений, которые списываются (уменьшают налогооблагаемую прибыль или увеличивают убыток) в течении нескольких лет. Например духовка, кондиционер , ковровое покрытие пола и т.п.

Например пусть их стоимость будет $10,000, уменьшение стоимости на  20% это $2,000; Уменьшение стоимости – считает или сам владелец или чаще всего, специальный оценщик, который называется quantity surveyor.

Всего бумажных списаний —  $7,000
Loan deductions: (сборы банка) $348

Bank interest (процент за кредит за год) $23,613

Всего расходов- $34,863

Всего потери $20,863 (в неделю 401).

Теперь посмотрим на то, зачем эти потери:

В данном примере есть несколько условий:
1. Квартирка новая относительно, именно поэтому такие высокие списания на fixtures and fittings, с каждым годом эта цифра будет уменьшаться.

2. так как дом построен после 1985 года возможны списания 2,5% в год от стоимости строительства дома ( не от его покупной стоимости) в течении 40 лет с момента завершения строительства.
Термин – special building writes off и сумма списания определяется на основании сметной стоимости строительства дома или на основании отчета, приготовленного quantity surveyor. В такой отчет включается все, что составляет собственно дом и не может быть легко перенесено в другой дом, например: встроенная кухня, встроенные шкафы, двери и т.п.

3. Дом куплен на имя того, кто зарабатывает больше, платит больше налогов, поэтому и вернуть налогов может больше.

До покупки недвижимости в год он зарабатывал $50,000 минус $11,100 налогов, на руки получал $38,900.

После покупки недвижимости :
зарплата: $50,000
прибыль от аренды $14,000

всего доход $64, 000

минус расходы:
Убыток от аренды: $34,863 ( из него non cash deductions $7,000, cash deductions $27,863)

всего доход $29,137
налог на доход: $4,091

денег на руки в год: $50,000+$14,000-$4,091-$27,863=$32,046, то есть:

до покупки недвижимости он получал на руки $38,900, а после покупки на руках остается $32,046, то есть на $6,854 меньше. Вся операция с покупкой стоит ему $131 в неделю.

Вытащил из кармана то есть $27,863, а денег меньше стало на $6,854.

За счет чего?
Уменьшился его налогооблагаемый доход. А так как уменьшилась сумма его дохода, то и уменьшились его налоги на $6,909 в год.

Правительство Австралии целенаправленно поддерживает инвесторов путем уменьшения их налогов.

В истории Австралии был период, когда negative gearing был отменен, налоги не возвращались и  инвесторы стали сбрасывать инвестиционные собственности. Цены на недвижимость упали, а цены на аренду выросли значительно, что увеличило очереди на государственное жилье и суммы , которые государство стало платить семьям с низким доходом ( rent help). Эксперимент с отменой был признан не научным и прекращен.

В схеме инвестирования, чтобы она была успешной важны две переменные: высокая ставка налога у человека, на имя которого покупается недвижимость и дата строительства дома.

В этом же примере, представим, что Саша зарабатывает $150,000 в год, после покупки этой недвижимости доход уменьшается до $115,137 , а его налоги вместо $47,850 становятся $33,904, уменьшаясь на $13,946.
После покупки он получил бы на руки: $150,000 + $14,000 – $27,863 –$33, 904 =$102,233, что на $83 больше, чем до покупки.

Простая мораль: чем больше платишь налогов, тем больше можешь вернуть и то, что для одного приносит деньги, для другого может обернуться убытком.

В интернете есть прекрасные таблицы — которые легко могут посчитать потенциальные прибыли/убытки от инвестиции в недвижимость. Вот здесь бесплатная версия: Free Investment Calculator; На том же сайте есть несколько вариантов платных таблиц. Очень рекомендую.

Еще одна моя статья на похожую тему: Сдача дома в аренду.

Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги. Как я это делаю: Как я возвращаю налоги. Как мне написать: elena.telegina@taxationworks.com.au

И как без этого: вышеизложенная информация общего характера и не описывает все возможные варианты. Инвестиционные решения рекомендуется принимать исходя из специфики финансовой ситуации, которая будет для каждого своя.

(10771)

Check Also

Copyright: warrengoldswain / 123RF Stock Photo

Покупка недвижимости в Австралии нерезидентами.

Поможет ли покупки недвижимости в Австралии получить визу и гражданство Австралии? Какие сборы и пошлины нужно заплатить для покупки? Какие разрешения нужно получить? Есть ли льготы? Можно ли получить кредит? Нужно ли платить налог на доход и какой?

23 комментария

  1. Добрый день,

    У меня пара вопросов по расчетам, буду признателен если найдете время ответить…

    1) Складывается впечатление что бумажные списания (амортизация) не вычитаются из дохода перед начислением налога. Если это так, то какой в них смысл?

    Т.е. у Вас по тексту:
    »
    Всего расходов — $34,863

    всего доход $64,000

    минус расходы:
    Убыток от аренды: $34,863 ( из него non cash deductions $7,000, cash deductions $27,863)

    всего доход $29,137
    налог на доход: $4,091
    »

    но конечная формула в тексте:

    «денег на руки в год: $50,000+$14,000-$4,091-$27,863=$32,046»

    т.е. в цифре $27,863 опущены бумажные списания $7000 из общих расходов $34,863

    Это ошибка или так и должно быть?

    2) У меня немного не сходятся цифры со вторым примером где Саша зарабатывает $150000

    Смущают 2 вещи:

    — В расчетах в цифре $27,863 также опущены бумажные списания $7000 из общих расходов $34,863 как и в предыдущем примере (не уверен, может так и нужно)

    — Итоговый вывод, что после покупки квартиры Саша стал получать даже больше денег чем если бы он ее не покупал, выглядит странно:
    «После покупки он получил бы на руки: $150,000 + $14,000 – $27,863 –$33,904 =$102,233, что на $83 больше, чем до покупки.»
    Понятно что налоговые вычеты компенсируют затраты но вряд ли они делают убытки выгоднее чем в ситуации без убытков

    У меня получаются такие годовые цифры на руки после налогов:

    Без покупки: $150,000 — $46,488 tax (according to ATO calculator) = $103,512

    С покупкой: $150,000 + $14,000 — $34,863 — $38,268 tax (according to ATO calculator) = $90,869

    Т.е. покупка квартиры может и выгодна с точки зрения того что налоговые вычеты позволяют держать ее всего по цене около инфляции:

    ($103,512 — $90,869) / $297,189 (затраты на покупку) * 100 = 4.25%

    (а до недавнего времени недвижимость росла сильнее инфляции)

    но не переворачивает ситуацию таким образом что покупка недвижимости оставляет на руках больше денег в конце года

  2. 1. Нет, ошибки здесь нет, Бумажные списания уменьшают доход, и они включаются в расходы.

    в этих примерах я старалась показать как negative gearing может быть полезен:

    в Первом случае — как расходы выглядят на бумаге — in tax return

    во втором случае — сколько человек в действительности вытаскивает из кармана.

    Поэтому-то бумажные списания и не включено в расчет. Потому, что человек его не достает из кармана.

    налог я рассчитывала на его доход после бумажных списаний, а сколько у него на руках остается — без этих списаний.

    Cхема Negative gearing прекрасно работала последние 40 лет бума в недвижимости.

    2. Я пересчитала цифры в самом последнем примере — и тоже нашла ошибку, пересчитала на работе по таблицам 2011 года- вот что получилось:

    вот сколько у него денег на руки было до покупки:

    $150000 – $45700 (налог) = $104300

    а после покупки:

    $150,000 (wages) + $14,000(rent) – $27,863(cash expenses) –$37667(tax) =$98470 (на руки)

    (Налог я здесь считаю на доход с учетом бумажных списаний: $150,000 (wages) + $14,000(rent) – $27,863(cash expenses)-$7,000(non-cash deductions)= total taxable income $129,137. Tax for that income would be $37667)

    Получается, что на этой покупке инвестор выкладывает из кармана (инвестирует)
    = $14,000(rent) – $27,863(cash expenses)=$13863,

    государство ему уменьшает налоги на $8030

    Эта инвестиция ему стоит в год

    = 104300 -98470 =5830 в год или 121 в месяц.

    В этом и есть смысл — что человек имеет дом, который теоретически вырастет в цене- за 100 в неделю.

    Естественно, все производные можно менять бесконечно — сколько будет аренда, в данном примере он 14000 в год, что 270 в неделю — новую квартиру не снимешь, сколько у него кредит и сколько он платит проценты. все это будет влиять в конечном счете на прибыли -убытки в год.

    Цель статьи была рассказать как все это работает и, что чем выше доход, тем выгоднее схема.

  3. Елена, спасибо за ответ, все теперь понятно

    Не могу сказать что разделяю оптимизм инвесторов по игнорированию амортизаций для дома и fittings.
    На мой взгляд амортизация это реальные потери (иначе их не позволили бы списывать) и 20-летний дом стоит все-же дешевле нового.
    Хорошо если во время сдачи в аренду амортизация не превысит цифр ATO (а тенанты бывают очень разные).

    Я так понимаю что также много возни со своими инвест домами (в отличие от, например, акций).
    2-3 инвест дома уже вроде второй работы, которая не всем нужна

    Очень было бы интересно узнать результаты Tax Returns по домам которые были куплены начиная со скажем 2006-7
    Напишите пожалуйста когда будет возможность.

  4. Андрей (дюревня)))))

    Добрый день!
    тут большую дискуссию вызвало ваша ссылка на «Как купить недвижимость в Австралии гражданину России»
    Там утверждается что если я приобрету жилье то мне дают визу на 5 лет с видом на жительство.
    А люд с форума утверждает что это бред.

  5. Я не могу найти там ничего, чтобы было похоже на выдачу визы через пять лет после покупки недвижимости.

    I am a foreign person. Can I invest in Australia? (FAQ)

    Я нашла эту страницу для человека, который ферму хочет купить в Австралии. Ферму купить вполне возможно, что следует из всех ответов. А вот чтобы визу получить, это совсем другая песня, с этим я не разбиралась. Это в компетенции иммиграционных агентов, я за этим не слежу совершенно.
    Думаю, что получить визу просто имея недвижимость в Австралии — невозможно.

  6. Ну не могу промолчать .
    Мы с женой и дочка 5 лет купили дом (Германия).Мне было тогда ещё 28 Лет. Обычный законный немецкий кредит. Дом стоил 175000Евро плюс 10000 маклеру плюс налог на покупуку от государства 6%(3% на жену и 3% на меня)и того затраты 175000+10000+10500=195500 евр.
    Платить нужно 700Евр в месяц 38 лет , и того 319200 евр.
    То есть процент кредита =182,4% . Ну чем не мафия ?!
    Дохода никакого , затраты на кредит неучитываются никогда и нигде.
    Наш кредит был прерван банком через 6 лет по причине задержки выплат на 4 месяца.(и слава богу)
    Итог : нужно было вернуть 175000 евр +20000евр штраф +700евр в месяц и +15евр в день , пока непродадим дом, потому что естественно у нас небыло 195000евр наличными.
    Результат : фирма моя закрыта (находилась в доме), все деньги «доедены» Счета арестованы ,Мы на пособии , заниматься предпринимательством запрешено в течении 6 лет , работать бессмасленно , будут отбирать , да и желания работать на эту страну уже нет .
    Кстати налог на зарплату минимум 19% , максимум 53%.
    Отдельное спасибо банку ING-DIBA «за наше счастливое летство»

  7. Антон,

    Что касается кредита на дом для личного проживания — в Австралии картина похожая. Хотя расходы на дом, например процент за кредит можно использовать как расходы для бизнеса, если бизнес ведется из дома. А из дома сейчас работают все больше и больше людей.

  8. Я живу в Австралии с1995 года. Приехала студенткой и осталась. Это самый вверный путь остаться здесь жить. С 2002 года продаю недвижимость, и могу уверить на 1000000% вы можете скупить всю недвижимость Австралии и никто вам не даст здесь ни вида на жительство ни тем более синего паспорта. С уважением, Н.Н.

  9. Но не соглашусь с вами по поводу падения цен. Я продаю недвижимость нашим инвесторам в Квинсланде, и сейчас в Перте. Постоянно езжу на выставки на Тишинку в Москву. Австралийская недвижимость это стабильные, серьёзные инвестиции.

  10. Наталья, спасибо вам за комментарии!

    Хотя правила наверное сейчас очень поменялись — а как собственно вам удалось перевести свою студенческую визу в постоянную? Что для этого нужно сделать, какой путь?

  11. Елена, огромное спасибо за толковое разъяснение. Буду изучать.

  12. Применим ли negative gearing к недвижимости австралийских налоговых резидентов за рубежом (Австралии)?

  13. Теоретически да, так как в расчет налогооблогаемого дохода включается убыток от сдачи аренды за рубежом.
    Вот здесь более подробно: Foreign sourse income

    Практически мне не приходилось с этим встречаться.

  14. Ну тогда это золотое дно для «оставивших недвижимость в России» и сдающих её. Те же самолетные билеты в Россию можно списывать из налогов.

  15. Я бы так не сказала. Включается только процент на поездки, относящийся к тому, чтобы проинспектировать недвижимость. Очень часто это не более 5-10%.

  16. Подскажите пожалуйста как облагается налогом доход от недвижимости, принадлежащей ребёнку?

  17. Налог на доходы детей — большая тема, которая частично описана здесь:
    https://www.ato.gov.au/Individuals/Investing/In-detail/Children-and-under-18s/Income-of-individuals-under-age-of-18/

    Обычные ситуации описаны здесь:
    https://www.ato.gov.au/Individuals/Investing/In-detail/Children-and-under-18s/Children-s-share-investments/?page=2#Common_situations

    Из чего следует, что если ребенок — не сирота — то скорее всего доход от недвижимости будет относиться к его родителям . И платить налоги — им же.

  18. Лена, добрый день!
    Сразу спасибо Вам за шикарный сайт. Ещё не встречал, чтобы человек по собственной инициативе, в своё свободное время так подробно освещал самые интересные и самые частые вопросы, касающиеся неизвестной другим людям страны. Обычно это делают турагенства и юридические фирмы в рекламных целях, перепечатывая статейки друг у друга.
    Теперь, собственно, вопрос.
    Насколько трудно в Австралии построить свой собственный дом для своей семьи своими руками? Имеется в виду не сам процесс строительства (это я сам могу) и не покупка земли (это можно найти в интернете), а документальный аспект. У нас нужна куча документов, от разрешения на строительство, геодезии, проекта и до экспертиз разных уродов типа пожарников при вводе в эксплуатацию. Получение правоустанавливающих документов и техдокументации — отдельная тема. Все это, естественно, имеет коррупционную несоставляющую. Отдельный вопрос — подвод и подключение к коммуникациям, или разрешение на автономные штуки, типа ветроэлектростанции.
    Может Вы подскажете как это делается в Австралии? Или где об этом можно прочитать?
    А может Вам уже задавали подобные вопросы?
    Может Вы владеете информацией и смогли бы осветить эту тему в отдельной статье?
    С уважением и благодарностью, Андрей, Украина.

  19. присоединюсь к предыдущему комментарию Андрея. Про «документальный аспект» тоже оч интересно.

    И огромное спасибо за Ваш сайт и точку зрения. Очень приятно и легко читается. Если когда-нибудь исполню что задумала, напишу такой же ). Это оооогромная помощь и позитив. Еще раз Спасибо Елена.

  20. Андрей,

    Спасибо за приятный комментарий, мне приятно, что вам понравился мой сайт.

    В Австралии вполне возможно построить свой собственный дом, частично своими руками, частично с привлечением подрядчиков.
    Множество людей так и делают, особенно люди, у которых есть свободное время.

    Для того, чтобы все было официально нужно получить лицензию, которая называется owner builder licence/

    Чтобы получить эту лицензию нужно пройти курсы:

    http://www.qbcc.qld.gov.au/home-building-owners/owner-building/owner-builder-course-providers

    собственно на этих курсах вам и расскажут о том что и как нужно делать.
    Курсы эти короткие и не очень дорогие.

    Далее по шагам:
    Owner-builder checklist

    Once you have done your research you will need to start planning. Keep a scrapbook or diary so you can collect information and do your scheduling and planning in one place. Below is a checklist to help get you started:

    Read our articles describing the entire Building Process.

    Engage a building designer to draw up plans. Note: There is no reason you can not prepare the initial design-drawings yourself — see: DIY Home Design for more information. Alternatively download the free e-book entitled Designing Your Own Home.

    Call your local council and ask to speak with the ‘On Duty Building Inspection’. Ask them what you need to submit in your Development Application (DA), and what council documents you should read to ensure you understand what is required. Once you have submitted your DA and it has been approved you will need to submit another set of plans to obtain a Construction Certificate (CC). Insure that you add any DA specified conditions to you CC application. Note: You can submit these two applications together if you are 100% confident that the construction process will be simple and will not effect neighbours.

    Read through the Development Control Plans (DCP’s) and Local Environmental Plans (LEP’s) and any other Council or regulatory body documents that may pertain to your property. Ask council about these.

    Once you have you DA and CC drawings approved and stamped put your plans out for tender. Ensure you include a building specification with your plans so that everyone is quoting on the the same finishes and detail. Choose your tradespeople on price as well as communication skills (this is extremely important). After you have selected winning bids you can start discussing cost savings. Do not discuss cost savings during the quoting processes — it will makes the quotes difficult to compare.

    Once you have chosen your tradespeople and know the total construction cost you will need to obtain Home Warranty Insurance and your Owner Builders Licence. Search online for these.

    Once you have your Home Warranty Insurance and your Owner Builders Licence you will need to prepare the construction site. The information you read in The Building Process will now start to be relevant.

    взято с сайта:
    http://www.homedesigndirectory.com.au/articles/owner-builder.php

    так же похожие сайты
    https://www.google.com.au/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiE6KX845XRAhVDkJQKHXoNCtIQFgg5MAE&url=http%3A%2F%2Fwww.tyrrells.com%2FLiteratureRetrieve.aspx%3FID%3D121391&usg=AFQjCNEvKnEyAPTatPxIfppSkw9ab_WP2w&sig2=ZDWUAGwQUsEhShPDhwgMRA

    https://www.google.com.au/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=3&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiE6KX845XRAhVDkJQKHXoNCtIQFgg_MAI&url=http%3A%2F%2Fwww.buildsafe.com.au%2Fowner-builders%2F10-steps-to-successful-owner-building-a-how-to-guide-brought-to-you-by-buildsafe%2F&usg=AFQjCNFbpXWhFczUSdItOWy-b9BM84qI1A&sig2=a3MC0m7HcKnzdrJQwQP5sg

    https://www.google.com.au/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=4&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiE6KX845XRAhVDkJQKHXoNCtIQFghFMAM&url=http%3A%2F%2Fwww.buildingpermits.com.au%2Fowner-builder%2Fowner-builder-checklist&usg=AFQjCNG1qw2oXWFT19hrY9w66LTdvU4lLg&sig2=VpKa6Ex1DHjBFiYbFDBiNg

  21. Эмма,

    Спасибо за приятный комментарий, мне приятно, что вам понравился мой сайт.

    Если вы поделитесь ссылкой на сайт в социальных сетях, это будет просто замечательно.

    В Австралии вполне возможно построить свой собственный дом, частично своими руками, частично с привлечением подрядчиков.
    Множество людей так и делают, особенно люди, у которых есть свободное время.

    Для того, чтобы все было официально нужно получить лицензию, которая называется owner builder licence/

    Чтобы получить эту лицензию нужно пройти курсы:

    http://www.qbcc.qld.gov.au/home-building-owners/owner-building/owner-builder-course-providers

    собственно на этих курсах вам и расскажут о том что и как нужно делать.
    Курсы эти короткие и не очень дорогие.

    Далее по шагам:
    Owner-builder checklist

    Once you have done your research you will need to start planning. Keep a scrapbook or diary so you can collect information and do your scheduling and planning in one place. Below is a checklist to help get you started:

    Read our articles describing the entire Building Process.

    Engage a building designer to draw up plans. Note: There is no reason you can not prepare the initial design-drawings yourself — see: DIY Home Design for more information. Alternatively download the free e-book entitled Designing Your Own Home.

    Call your local council and ask to speak with the ‘On Duty Building Inspection’. Ask them what you need to submit in your Development Application (DA), and what council documents you should read to ensure you understand what is required. Once you have submitted your DA and it has been approved you will need to submit another set of plans to obtain a Construction Certificate (CC). Insure that you add any DA specified conditions to you CC application. Note: You can submit these two applications together if you are 100% confident that the construction process will be simple and will not effect neighbours.

    Read through the Development Control Plans (DCP’s) and Local Environmental Plans (LEP’s) and any other Council or regulatory body documents that may pertain to your property. Ask council about these.

    Once you have you DA and CC drawings approved and stamped put your plans out for tender. Ensure you include a building specification with your plans so that everyone is quoting on the the same finishes and detail. Choose your tradespeople on price as well as communication skills (this is extremely important). After you have selected winning bids you can start discussing cost savings. Do not discuss cost savings during the quoting processes — it will makes the quotes difficult to compare.

    Once you have chosen your tradespeople and know the total construction cost you will need to obtain Home Warranty Insurance and your Owner Builders Licence. Search online for these.

    Once you have your Home Warranty Insurance and your Owner Builders Licence you will need to prepare the construction site. The information you read in The Building Process will now start to be relevant.

    взято с сайта:
    http://www.homedesigndirectory.com.au/articles/owner-builder.php

    так же похожие сайты
    https://www.google.com.au/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiE6KX845XRAhVDkJQKHXoNCtIQFgg5MAE&url=http%3A%2F%2Fwww.tyrrells.com%2FLiteratureRetrieve.aspx%3FID%3D121391&usg=AFQjCNEvKnEyAPTatPxIfppSkw9ab_WP2w&sig2=ZDWUAGwQUsEhShPDhwgMRA

    https://www.google.com.au/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=3&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiE6KX845XRAhVDkJQKHXoNCtIQFgg_MAI&url=http%3A%2F%2Fwww.buildsafe.com.au%2Fowner-builders%2F10-steps-to-successful-owner-building-a-how-to-guide-brought-to-you-by-buildsafe%2F&usg=AFQjCNFbpXWhFczUSdItOWy-b9BM84qI1A&sig2=a3MC0m7HcKnzdrJQwQP5sg

    https://www.google.com.au/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=4&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiE6KX845XRAhVDkJQKHXoNCtIQFghFMAM&url=http%3A%2F%2Fwww.buildingpermits.com.au%2Fowner-builder%2Fowner-builder-checklist&usg=AFQjCNG1qw2oXWFT19hrY9w66LTdvU4lLg&sig2=VpKa6Ex1DHjBFiYbFDBiNg

  22. Огромное спасибо!
    Буду изучать.
    Удачи Вам!

  23. Спасибо !
    Удачных праздников )

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Subscribe without commenting